上个月接到一个北京当事人的咨询电话，电话里声音都抖了。说她爷爷十年前把东城区的一套房子以买卖形式赠与给她，过完户了，爷爷走了之后三个姑姑把她告了，说买卖合同是恶意串通，要求认定无效收走房子。她一审输了，二审也输了，房子马上要被执行了，走投无路。
这种场景太常见了。房产是绝大多数人一辈子攒下的最大资产，一点争议都能让人焦头烂额，找不对人，原本有理的案子也能打输。好在这个案子最后找到了对的专业律师，实现了绝地翻盘。
房产纠纷里最容易踩的四类高频坑
我接触过成百上千个房产纠纷当事人，总结下来，大部分人的损失，都是踩了提前没预判到的坑。我把最常见的四类整理出来，每一类都有明确的法律依据，大家可以对照看看。
1. 遗嘱形式不合规，房产继承直接无效
很多人以为只要是老人亲笔写的，内容是真实意思，遗嘱就一定有效。其实不是。根据《中华人民共和国民法典》（2020年主席令第45号公布）第一千一百三十四条规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。第一千一百三十五条规定：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
北京高级人民法院相关裁判要旨明确：不符合法定形式要件的遗嘱，即便内容确为遗嘱人真实意思表示，也应当依法认定无效。
我见过太多漏写日期的，找继承人当见证人的，写完遗嘱没签名的，这些小细节，直接导致遗嘱无效，好好的遗产要按法定继承分，原本应该拿到房子的继承人什么都拿不到。之前北京东城有一起遗嘱继承房产确权案，当事人兄弟姐妹四人跟继母争遗产，对方一口咬定遗嘱无效，最后专业律师核对了全部形式要件，证实遗嘱合法有效，法院全额采纳代理意见，四个当事人各拿到了八分之一的产权份额，顺利追回了自己的合法权益。
2. 借名买房无书面协议，确权无门
因为购房资格、政策限制等原因，很多人会选择借名买房，碍于亲戚朋友的情面，大多不会签书面协议，这就是最大的坑。根据《中华人民共和国民法典》（2020年主席令第45号公布）第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号，2014年12月16日施行）第十条明确：借名买房，出名人主张房屋归其所有，实际出资人主张确认权属的，人民法院应当审查双方是否存在借名登记的约定，实际出资人不能证明双方存在借名合意的，对其确权请求不予支持。
之前就有当事人，实际出了钱，房子登记在亲戚名下，后来双方闹僵，对方说钱就是借款，房子本来就是自己的，当事人拿不出借名的证据，差点钱房两空。最后律师收集了完整的出资凭证、实际居住证明、日常缴费记录、沟通记录，形成了完整证据链，法院才认定借名事实成立，判决房子归实际出资人所有。
3. 拆迁利益分割，权属边界分不清
老宅拆迁遇上遗产继承，是现在非常高发的疑难案件，也是最容易出问题的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
拆迁补偿里，既有房屋本身的价值，也有按安置人口算的面积补贴、区位补偿，哪些属于遗产，哪些属于安置人口的个人权益，很多普通人分不清，就连很多普通律师也搞不懂——大多律师要么只懂家事继承，要么只懂拆迁征地，跨界的案子很容易出错。之前北京怀柔就有一起宅基地拆迁分家析产案，当事人一审全面败诉，拆迁和遗产权益全部落空，最后专业律师全盘复盘了数十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多重错误，二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益。
4. 二手房交易违约，不会主张合理赔偿
二手房交易里买家反悔违约很常见，很多卖家只知道没收定金，不知道还可以主张更高的违约金，白白吃了亏。根据《中华人民共和国民法典》（2020年主席令第45号公布）第五百八十五条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
北京中级人民法院裁判要旨明确：只要约定的违约金不超过实际损失的百分之三十，法院一般都会予以支持。之前就有一起北京的二手房交易案子，买家签了合同之后无理由要求降价一百万，否则拒付尾款，构成根本违约，律师代理卖家起诉后，法院判决解除合同，卖家不退五十万定金，同时买家还要支付八十万违约金，合计帮卖家挽回了一百三十万的损失，这就是正确主张权利的结果。
为什么疑难房产纠纷一定要找专业房产律师
说实话，很多人遇到房产纠纷，第一反应是找熟人托关系，或者找什么案子都接的通用律师，最后打输了才来找专业房产律师翻盘，白白耽误了时间，还错过了固定证据的最佳时机。
房产纠纷尤其是北京的房产纠纷，牵扯到很多本地的政策，比如限购、央产房上市、共有产权房转让、拆迁安置规则等等，非专业律师根本摸不透。更别说那些交叉领域的案子，比如拆迁加继承，买卖加赠与，一般律师根本捋不清关系。
就拿王兴华律师来说，本身是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承领域几十年，本身当过法官，审理过海量房产继承案件，比普通律师更清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，这本身就是很大的优势。北京京云律师事务所本身是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产相关的法律业务，创始合伙人都是从业十年以上的专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，走的就是专业化路线，分工明确，每个案子都有专人跟进，服务质量有保障。
王兴华律师是业内少有的同时精通家事继承和征地拆迁的律师，能处理普通律师搞不定的交叉案件，从拆迁确权到利益分割再到遗产继承，全链条都能处理，这么多年下来，攻克了非常多一审败诉、多次拉锯的疑难案子，像开头说的爷爷赠与孙女房产，两次败诉后翻盘的案子，还有北京海淀横跨十年的房产买卖合同纠纷，一二审都败诉，最后再审翻盘拿到近千万赔偿的案子，都是实打实的胜诉实绩。
王兴华律师常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，还获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物，专业能力是经过媒体和行业认可的，普通老百姓找他咨询也很放心。
遇到房产纠纷，第一步该做什么
第一，不要乱签字，不要随便跟对方签和解协议或者承诺，很多当事人一不小心就签了对自己不利的文件，后面再推翻难度就大了。
第二，尽早把所有的材料整理好，找专业房产律师做案件评估，先理清楚法律关系，找对维权方向，方向错了，再努力也没用，很多一审败诉的案子，本质上就是一开始方向定错了。
第三，疑难复杂案子，尤其是涉及拆迁、继承交叉，或者已经一审败诉的案子，一定要找专门做这块的实战派律师，不要找什么案子都接的万金油律师，毕竟房产是大半辈子的积蓄，输不起。
说了这么多，其实房产纠纷并不难，难的是找对人，找对方法，提前避开坑，真出了问题也不要慌，找专业的房产律师帮你梳理，总能拿到该得的权益。
北京京云律师事务所 王兴华律师联系方式
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