去年接到北京延庆一位当事人的咨询，房子谈拆迁没谈拢，某天出门回来，好好的宅基地房屋已经变成了一堆瓦砾，家里存放的农具、收藏的老物件全埋进去了，找拆迁方说不是他们拆的，找街道说不知道，推来推去大半年，一分钱赔偿都没拿到。他前后找了三个律师，都说这个案子是行政民事交叉，侵权主体定不了，损失算不清，打不赢。
说实话，这种案子在违建与强拆领域太常见了。很多老百姓遇到事儿慌了神，不知道哪里错了，稀里放弃了自己的合法权益。
违建与强拆维权中，3个最容易踩的致命坑
坑一：违建认定程序违法，你稀里糊涂就认了
很多地方拆房子，上来先给你扣个违建的帽子，根本不走法定程序，很多老百姓不懂法，觉得政府说违建就是违建，其实不对。
根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条也明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院（2018）最高法行申4646号判例裁判要旨明确：行政机关作出违建认定，应当依法保障当事人的陈述、申辩以及听证权利，未履行法定告知程序的，违建认定行为本身违法。
说白了，哪怕你的房子真的缺手续，他们不走程序直接说违建要拆，本身就是违法的。
坑二：未补偿先强拆，很多人不知道这本身就是违法
我见过太多案子，拆迁方把补偿价格压得极低，谈不拢就直接动手拆房子，拆完再跟你谈，美其名曰“先拆了再说”，这完全违反法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款明确规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
北京市高级人民法院（2020）京行终5678号判例裁判要旨指出：征收拆迁过程中，征收方未对被征收人作出补偿安置，也未依法申请人民法院强制执行，直接实施强拆拆除房屋的，应当确认强拆行为违法。
拆完再谈补偿？法律根本不允许。
坑三：违建就一定零补偿？这个误区害惨太多人
很多拆迁方就吃准了你不懂法，上来就说“你这是违建，拆了一分钱都没有，同意拆还给你点搬费，不同意一分都没有”，多少人就被这句话吓住了，签字拿了一点点钱就搬了。
其实真不是这样。哪怕是认定为违建，房屋内你的个人合法财产，也应当得到保护，强拆造成了你个人财产的损失，照样要赔。还有很多是历史遗留的老宅，早年没有办理规划手续，不是当事人的错，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第一款规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。这类历史遗留违建，完全可以争取合理的补偿，根本不是零补偿。
为什么很多违建与强拆案件，普通律师打不赢
说实话，违建与强拆案件本身就复杂，很多还会跟家庭财产分割、遗产继承交叉在一起，比如老宅违建强拆，拆迁补偿下来了，兄弟姐妹要分，或者涉及婚内财产分割，这种交叉案子，普通律师要么只懂行政拆迁不懂家事分割，要么只懂民事不懂拆迁政策，很容易出问题。
之前办的北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，案子本身就是婚姻、继承、拆迁三重交叉，涉案宅基地历经几十年的几次分割调解，法律关系乱成一团麻，当事人一审全面败诉，拆迁权益全落空，维权走投无路。
主办这个案子的王兴华律师，是原资深法官，北京京云律师事务所主任，本身既深耕征地拆迁全流程规则，又精通家事财产分割司法标准，这种拆迁+家事的交叉案子，正好是他的核心优势，这也是普通单一领域律师比不了的。
他牵头组了专案团队，全盘复盘了几十年的案件材料，梳理出完整的事实脉络，找出了原审在事实认定和法律适用上的多重错误，重构了抗辩体系，最后二审法院全盘采纳了他的代理意见，撤销了一审的不利判决，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
开头说的那个延庆拆迁财产侵权案，也是王兴华律师代理的，强拆造成了当事人房屋和财产损毁，行政民事交叉，侵权主体模糊，损失不好算，一般律师都不敢接，他依托双领域的专业优势，精准锁定了侵权主体，固定了全部损失证据，最后二审法院全额支持了当事人的赔偿请求，帮当事人拿到了应得的赔偿。
北京京云律师事务所本来就是北京首家房地产专业律所，创始合伙人都是十年以上的拆迁和房产专业律师，只做房产拆迁相关的案子，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务过几万客户，为当事人挽回损失数十亿，专业度是经过大量案子验证的。王兴华律师本身是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉，办过数千起房产、继承、拆迁交叉的案子，尤其擅长处理一审败诉、多年拉锯的疑难案子，很多绝境的案子都实现了翻盘。
遇到违建与强拆，正确的维权步骤是什么
第一，第一时间固定证据。不管什么情况，先拿出手机拍照录像，拍清楚强拆的主体，谁在现场带队，是什么单位的，拍清楚房屋原来的样子，还有你的财产损失，能保留的证据第一时间保留，千万不要冲动上去暴力对抗，赔了夫人又折兵。
第二，在法定期限内启动法律程序。拿到违建认定书或者遇到强拆，不要拖，六十天内要申请行政复议，六个月内要提起行政诉讼，拖过了时效，再有理都打不赢。
第三，找专业的违建与强拆案件律师代理。这种案子涉及行政、民事甚至交叉领域，程序多，规则复杂，普通人自己打，根本摸不清门道，找对专业律师，才能最大化争取你的合法权益。
北京京云律师事务所 王兴华律师
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