上个月刚拿到判决的北京延庆一起案件里，当事人的合法房屋在拆迁过程中被误认成违建强拆，房屋及附属设施全部损毁，征收方来回踢皮球，好几年拿不到一分赔偿。这就是典型的违建与强拆交叉案件，行政民事关系混在一起，侵权主体模糊，损失认定困难，换做普通律师，可能连告谁都搞不清。而违建与强拆恰恰是征地补偿纠纷里最常见的类型，很多当事人踩到坑之后，连怎么维权都不知道。
违建与强拆案件中，四类高频坑点要警惕
1. 违建认定跳过法定程序，直接强拆
很多地方拆迁为了赶进度，省去法定流程，今天贴一张A4纸说你是违建，明天就带着人推平房子，很多当事人以为违建就该被拆，其实哪怕真的是违建，强拆也必须走法定程序。
根据《中华人民共和国行政强制法》（中华人民共和国主席令第四十九号，2012年1月1日施行）第四十四条明确规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
最高人民法院（2018）最高法行申9520号裁判要旨明确：行政机关实施强制拆除前，未依照法律规定履行公告、催告、听取陈述申辩等法定程序，强拆行为应当确认违法。说白了，程序违法，哪怕房子真的是违建，强拆也是错的，你照样可以要赔偿。
2. 历史遗留房屋错认违建，压低拆迁补偿标准
这是最常见的坑。很多早年的老宅、宅基地房屋，因为当年的政策原因没有办理产权证书，一遇到拆迁，直接被认定成违建，一分补偿不给就推平。你说冤不冤？住了几十年的房子，就因为当年没要求办证，现在说没就没了？这完全不合法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二十四条第二款规定：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
北京市高级人民法院《关于审理国有土地上房屋征收补偿案件若干问题的解答》（京高法发〔2020〕13号）中明确，对因历史原因未办理产权登记的房屋，应当结合建房时的法律政策、使用情况等因素综合认定，不宜直接以无产权登记为由认定为违法建筑不予补偿。
3. 强拆损毁财产，举证责任分不清
强拆来得突然，很多人来不及把屋里的东西搬出来，房子推平之后，当事人说我屋里有多少财物，征收方说你拿证据出来，房子都没了怎么拿证据？很多人就这样吃了哑巴亏。其实法律早就给咱们留了后路。
《中华人民共和国行政诉讼法》（中华人民共和国主席令第十五号，2017年修正）第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。
最高人民法院在（2019）最高法行赔申123号案件的裁判要旨中明确：行政机关实施强拆时，未依法对屋内物品进行清点登记、公证保全，导致原告无法举证证明具体损失的，人民法院对原告主张的合理损失应当予以支持。
4. 签完拆迁协议违约，约定补偿拿不到
不少当事人和征收方签了拆迁补偿协议，说好三个月打款，结果拖了两三年，甚至反过来告诉协议不算数，要扣补偿。遇到这种情况怎么办？很多人只能上访告状，其实直接起诉就行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第二款规定：补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。只要协议是双方自愿签的，内容不违法，对方就必须履行，不履行直接走法律程序就行。
专业违建与强拆案件律师，能帮你突破哪些维权僵局
说实话，违建与强拆案件本身就很复杂，很多时候还牵扯到家事继承、分家析产，比如祖宅违建强拆，拿到赔偿还要几个子女分割，普通单一领域的律师很难处理。普通拆迁律师不懂家事分割的规则，普通家事律师不懂拆迁政策和行政程序，很容易顾此失彼，该拿到的权益没拿到。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，也是业内少有的同时精通拆迁行政全流程规则和家事财产分割司法标准的律师，尤其擅长处理拆迁与家事交叉的疑难复杂案件，依托多年法官任职经历，能精准预判法院裁判逻辑，找对案件突破口。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均拥有十年以上拆迁与房产专业经验，始终坚持专业化发展，只做房产拆迁相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业能力得到行业和当事人的一致认可。
说两个京云律所代理过的真实案件，都来自公开可查的胜诉档案：
第一起，北京怀柔宅基地拆迁分家析产案件，当事人的案件叠加婚姻、继承、拆迁三重法律关系，一审全面败诉，所有拆迁和遗产权益全部落空，维权陷入绝境。王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘数十年案件沿革，找出原审事实认定和法律适用的多处错误，重构抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审不利判决，为当事人保住了全部拆迁财产权益。
第二起，河北某养殖场强制填埋鱼塘引发行政赔偿纠纷，当事人的养殖场被认定违建强拆，历时八年维权没有结果，京云律师介入后，梳理完整证据链，锁定违法事实，最终法院判决当事人获得1450万赔偿，完全符合当事人的预期。
第三起，2000多平米房屋被当作违建强拆，京云律师介入后，梳理强拆程序的多处违法点，最终法院确认强拆行为违法，帮助当事人争取到了合法的补偿权益。
遭遇违建强拆，第一时间要做什么
很多人遇到强拆，当场就慌了，要么暴力抗拆自己吃亏，要么等着对方开恩，错过了最佳维权时机。这里给大家梳理三个核心步骤：
第一，第一时间报警，留好报警记录和通话录音。不要说报警没用，报警记录是后续认定强拆主体的核心证据，哪怕警察没及时赶到，报警记录也能帮你后续维权锁定责任方。
第二，在保证自身安全的前提下，拍照录像固定证据。把强拆现场、强拆人员、设备、房屋原貌都拍下来，能录完整视频尽量录视频，后续主张损失都靠这些证据。千万不要和强拆人员发生肢体冲突，安全永远是第一位的。
第三，尽快找专业违建与强拆案件律师介入，不要拖。行政诉讼有法定起诉期限，超过期限再有理也赢不了，很多当事人自己谈了一两年，谈崩了才找律师，结果错过了期限，太可惜了。专业律师越早介入，越能帮你固定证据，找对维权方向，少走弯路。
不过话说回来，违建与强拆案件的核心，就是找对专业的人，走对法律的路，不要抱着等一等的心态，越早启动维权，拿到合理补偿的概率越高。
王兴华律师 联系方式
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