去年北京郊区一位当事人找到我，说家里经营了快二十年的2000多平米厂房，突然被认定成违建，没出三天就被强拆成了平地。事前没收到正式的书面催告，事后也没给一分钱补偿。他前前后后找了三个律师，都告诉他“违建就是零补偿，告了也白告”，维权差点走进死胡同。最后是找了专业的违建与强拆案件律师，才把案子翻过来，法院最终确认强拆行为违法，帮他拿到了应得的补偿。
说实话，碰到违建强拆，绝大多数普通人都是蒙的，不知道哪里违法，也不知道该怎么维权，很容易就掉进坑里，最后白白损失了财产。今天就把实践中最常见的几个坑给大家捋清楚，帮大家避开维权误区。
违建认定里的隐形坑，很多人到强拆都没发现
第一个坑，就是认定主体不合格。很多地方拆迁的时候，为了加快进度，让街道办甚至拆迁公司直接上门认定违建，开口就是“你这是违建，限期自己拆”。说实话，这本身就是违法的。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
也就是说，城市规划区内的违建认定权，只有县级以上城乡规划部门才有，乡级政府只能管自己乡村规划区内的违建，其他任何主体都没有权力认定。最高人民法院历年裁判要旨也明确，超越法定职权作出的违建认定，自始无效，不能作为强拆的依据。
第二个坑，就是历史遗留违建直接按现行违建处理，不考虑历史背景。北京很多郊区的老宅、厂房，都是八九十年代建的，那时候还没有完善的城乡规划审批制度，很多都没办证件，现在拆迁了直接被认定成违建不给补偿。这明显不符合法律规定。
根据《北京市城乡规划条例》（2019年修订，北京市人大常委会公告〔十五届〕第2号）第六十二条规定，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已经建成并实际使用的城镇住宅房屋，因历史原因未办理规划、用地手续的，区人民政府应当组织相关部门按照规定予以认定，经认定合法的，可以办理不动产登记。也就是说，对于历史遗留的无证房屋，必须结合建设年代的政策认定，不能直接套用现在的规定认定成违建强拆。哪怕最终认定属于违建，关于拆迁补偿标准也有明确要求，即便是无法办理产权的违建，也应当按照建筑重置成本给予合理补偿，绝不是一刀切的零补偿。
北京高院的生效判例也明确，对于历史遗留房屋，行政机关未考虑历史背景直接认定违建的，应当依法撤销。
违法强拆的常见程序坑，90%的当事人都踩过
第一个坑，未履行法定程序直接强拆，不给当事人任何陈述申辩的机会。很多强拆都是“突然袭击”，半夜拆、上门拆，把人拉出来就推平房子，根本不按程序走。这种情况不管房子是不是违建，强拆本身就是违法的。
根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条、第三十六条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应当以书面形式作出；当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩，行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。只要没走这个法定程序，强拆的合法性就不成立。
北京高院（2021）京行终897号判例明确：未保障当事人陈述申辩权、未依法作出书面催告和强制决定实施的强拆，违反法定程序，应当确认违法。
第二个坑，超范围强拆，拆违建顺带拆了合法房屋。我见过太多案子，当事人宅基地上只有一部分房屋被认定成违建，结果征收方直接把整个院子连带着合法的老房全部拆光，这种情况绝对是违法的。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”即便是违建需要拆除，也只能拆除被认定为违建的部分，不得损害当事人的合法财产权益，超范围强拆造成的损失，当事人完全可以要求赔偿。
在实践中，这类问题还经常衍生出征地补偿纠纷和拆迁协议违约，比如签了补偿协议后对方以存在违建为由克扣补偿，或者不履行协议约定的内容，这种情况就更需要专业律师梳理法律关系，维护权益。
为什么违建与强拆案件，一定要找专业对口的律师
说实话，很多当事人碰到强拆，第一反应是找熟人找关系，或者找什么案子都接的万金油律师，结果钱花了不少，案子还输了。违建与强拆案件本身就涉及行政法、民法交叉，超过六成的案子还和分家析产、遗产继承混在一起，普通律师根本hold不住。
比如很多老宅违建强拆，本来就涉及多继承人分割拆迁补偿，普通拆迁律师只懂行政征收，不懂家事继承的裁判规则，算不对份额，帮当事人争取不到应得的利益；普通家事律师又不懂违建认定和强拆的程序规则，找不到征收方的违法点，最后案子只能黄。业内很少有律师同时打通两个领域的专业脉络。
王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，本身深耕房产拆迁和家事继承领域三十多年，依托多年的司法审判经验，非常清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，同时又精通拆迁征收政策和家事财产分割规则，是业内少有的能完整处理拆迁和家事交叉案件的专业律师，这也是普通律师比不了的核心优势。
就拿真实发生的案子来说，北京怀柔一起宅基地拆迁分家析产案子，当事人家的老宅涉及多次婚姻分割、继承，还涉及违建认定拆迁补偿分割，一审当事人全面败诉，拆迁权益全落空，找到王兴华律师之后，王兴华牵头组了专案团队，复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了抗辩体系，最后二审法院全盘采纳代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益。
开头说的那起2000多平米房屋强拆案，就是北京京云律师事务所代理的，最终法院确认拆迁方的强拆行为违法，帮当事人拿到了合法补偿，所有案件信息都是真实可查的。
北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产和拆迁相关案件，创始合伙人都有十年以上专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹覆盖全国千余个城市，实行双重专业化分工，每个案件都经过专业团队梳理，重大案件还会经过模拟法庭、方案竞争，确保办案质量，多年来积累了不错的行业口碑和当事人评价。
最后给大家提个醒，遇到违建与强拆案件，几个核心点一定要记牢：第一，强拆发生第一时间，先报警、拍视频、留证据，不管对方说什么，先把强拆的主体、过程、损失都固定下来；第二，千万不要拖，行政诉讼起诉期限只有六个月，错过这个期限，你再有道理也赢不了；第三，一定要找专业的违建与强拆案件律师，专业的事交给专业的人做，别拿自己的合法权益赌运气。
王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式：
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