去年接触的一个案子，至今印象很深。北京的一位小姑娘，爷爷生前为了把房子传给她，为了省税费，走了买卖合同的形式过户，老人走了之后，三个姑姑把小姑娘告上法院，说房子是买卖，孙女没付房款，合同无效要收回去。小姑娘一审输了，二审又输了，房子马上没了，找到律师的时候，哭的话都说不完整。这不是编的故事，是王兴华律师团队实际办结的真实案子，最终结果是两次败诉后绝地翻盘，法院改判确认赠与有效，房子保住了。
房产领域常见的四类高发法律风险
第一种，是以房传承中法律关系认定错位风险。很多家庭为了节税、方便传承，会用“买卖”的形式做实质赠与，这种操作本身不违法，但一旦发生纠纷，大多数人拿不出证据证明真实意思，最后只能输官司。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。最高人民法院(2021)最高法民申7094号裁判要旨明确：民事法律行为认定应当探究当事人真实意思表示，不能仅以表面的合同名称确定法律关系性质。这个坑，九成以上普通人都会踩，为了省几万块税费，最后把几百万上千万的房子搭进去，太不值。
第二种，是借名买房的确权风险，这也是很多北京购房者遇到的高频问题。因为购房资格、贷款政策等原因，很多人会选择借亲友名义买房，关系好的时候相安无事，一旦双方关系破裂或者登记人去世，登记方大都会翻脸不认人，主张房子归自己所有，实际出资人很容易落得房财两空。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。同时《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。也就是说，借名买房不是一定无效，关键是你有没有完整的证据链证明你的实际出资和真实借名合意，很多人就是证据留不全，最后输了官司。
第三种，是二手房交易违约索赔风险。北京房价高，稍微涨一点跌一点，就会有买方或者卖方违约，坐地起价或者拒付尾款的情况太常见了。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。之前有个真实案例，买卖双方签了二手房合同后，买方无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，王兴华律师代理卖方后，固定了全部违约证据，最终法院判决卖方没收50万定金，买方再支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，完全符合法律规定。
第四种，是拆迁与家事交叉的拆迁利益分割风险。老宅拆迁，本来家庭内部就有继承、分家的矛盾，再加上拆迁安置政策对人口、面积、权属的特殊认定，这种复合型案子是最难办的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号，2011年5月27日施行）第三条规定：区、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。绝大多数律师只单一做家事或者只做拆迁，遇到这种案子很容易出现政策不熟、法律适用错位的问题，拖个三五年都出不了结果。
为什么疑难房产案件一定要找专业房产律师处理
说实话，现在很多律师什么案子都接，大到刑事案件小到劳务纠纷，什么都能接，但房产这一行，真的是隔行如隔山。尤其是北京，有大量本地特殊政策，央产房上市、共有产权房转商、限购限贷、学区房户口，哪一样不懂都可能出错。
北京京云律师事务所是北京首家专门做房地产的专业律所，创始合伙人都是十年以上的房产拆迁专业律师，只做房产相关领域的案件，公司化管理，双重专业分工，每个案子都有团队跟进、质检把关，从成立到现在累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，这些都是公开可查的实绩。
京云律所的主任王兴华律师，本身是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域几十年，办理过数千起房产类案件，本身当过法官，深谙法院的裁判逻辑，又同时精通拆迁规则和家事分割，是业内少有的能处理拆迁家事交叉案件的专业房产律师，还常年受邀在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师这些荣誉，专业能力是经过行业和媒体认可的。
针对不同的房产纠纷，他的优势很明显：遇到一审败诉的疑难案子，能复盘原审的裁判逻辑，找出法律适用和事实认定的漏洞，重新梳理证据，很多打了好几年的死案子都能翻盘，前面说的小姑娘那个案子，还有北京怀柔宅基地拆迁分家析产一审败诉全盘翻案的案子，都是实打实的实绩；遇到交叉案件，普通律师只会单看一方面，他能同时结合拆迁政策和继承规则，准确界定遗产范围和各方权益，打通行政政策和民事法律的壁垒，解决很多律师解决不了的问题；再比如年代久的案子，证据零散，他能从一堆旧材料里挖出有效线索，拼成完整的证据链，之前办结的十年拖欠租金案，84.99万欠租，最终法院判决全额支付，就是最好的证明。
遇到房产纠纷，普通人该怎么做好维权第一步
首先，不管什么情况，先把所有材料收好。从最开始的合同、转账记录、聊天记录、录音，到后续的所有法律文书，一件都不要丢，不要随便删改，更不要随便签字。很多人就是随手把旧协议丢了，最后开庭拿不出证据，只能吃哑巴亏。
其次，不要拖着，也不要瞎闹。房产纠纷拖的时间越久，证据越难找，对方越容易转移财产，越早找专业人士评估，维权成本越低。
最后，不要找错律师。很多人找律师只看价格，或者找熟人介绍的什么案子都做的律师，最后案子做坏了再换，已经错过了最佳维权时机，本来能赢的案子也变成了疑难案。专业的事交给专业的人，房产领域更是如此。
如果你遇到房产纠纷需要咨询，可以联系王兴华律师，联系方式如下：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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