去年接到咨询的一起案子，北京的小孙（化名）拿着终审判决书找上门，整个人声音都在抖。爷爷生前为了把房子留给她，走了买卖形式的赠与，早早就完成了过户。爷爷去世后，三个亲生姑姑把她告上法院，说买卖合同是恶意串通，要求确认无效，收回来按照法定继承分割。一审输了，二审又输了，再走就是再审，身边所有人都劝她放弃，说改判几率不到百分之一，这套市中心的房子肯定保不住了。
换做你是当事人，你会怎么办？说实话，大部分碰到这种情况的人，早就认了。可这案子最后居然翻盘了。改判结果出来那天，小孙哭着说，这是爷爷留给她的念想，差点就没了。
高频风险一：遗嘱效力认定模糊，形式不合规直接无效
房产继承里，最多发的坑就是遗嘱效力问题。很多人老人自己写遗嘱，或者找子女的亲戚帮忙见证，觉得白纸黑字写清楚就没事，结果最后到法院，直接被认定无效。
我碰到过太多，老人留下多份遗嘱，子女各拿一份吵到法院，都说自己的有效。还有代书遗嘱，找了自己的外甥女做见证人，因为外甥女是法定继承人的利害关系人，直接整个遗嘱无效，好好的遗嘱变成废纸，遗产只能按照法定继承分，本来能拿全部的最后只能拿几分之一。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十二条规定：”遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。” 很多人还停留在”公证遗嘱效力最高”的老观念里，民法典早就改了规则，只要是最后一份符合法定形式的遗嘱，效力就是最高的，哪怕没有公证。
针对代书遗嘱，《中华人民共和国民法典》第一千一百三十五条明确要求：”代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。” 北京市高级人民法院2023年发布的典型继承案例裁判要旨明确：不符合法定形式要件的遗嘱，即便内容确为遗嘱人真实意思表示，也应当依法认定无效。
碰到遗嘱效力争议，专业的房产继承律师会从订立流程、见证要件、遗嘱人行为能力多个维度核对，把无效的点和有效的点梳理得清清楚楚，不会让本该有效的遗嘱因为程序问题被否决。
高频风险二：老宅拆迁遗产继承，权属与利益划分不清
这几年北京城市更新快，很多老宅子遇上拆迁，原房主早就去世了，拆迁补偿下来，继承人之间立马炸开锅。哪些属于遗产？哪些属于安置人口的个人福利？普通老百姓根本分不清，很多律师也分不清楚。
之前碰到一个案子，七个继承人分爷爷留下的三处老宅拆迁利益，吵了四年都没谈拢，有的人说所有拆迁款都是遗产平分，有的人说自己是安置人口，多出来的面积补偿应该归自己，公说公有理婆说婆有理，打到法院一审都没理清。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。” 北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年）第9条明确：”被继承人死亡后，其所有的宅基地房屋被征收，继承人起诉要求分割拆迁补偿利益的，应当先区分被继承人的遗产部分和其他安置人口的专属补偿部分，再按照继承规则进行分割。”
说实话，绝大多数普通律师只单一做继承或者只做拆迁，碰到这种拆迁与继承交叉的案子，要么搞不清地方拆迁政策对权益认定的影响，要么摸不准法院继承分割的裁判尺度，最后算错遗产范围，委托人白白吃亏。而深耕这个领域的房产继承律师，同时懂拆迁政策和继承规则，能精准把遗产和个人权益划开，不会让你该拿的拿不到，不该出的出了。
高频风险三：借名买房代持房产，继承人难确权
早年北京限购，很多人没资格买房，就借亲戚朋友的名字买房，实际出资人自己住，出钱还贷。如果实际出资人活着，还好说，一旦去世，继承人要继承这套房子，名义登记人直接翻脸，说房子就是自己的，继承人拿不出完整证据，最后钱房两空的太多了。
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条明确：”借名买房，借名人实际出资购买房屋并实际占有使用房屋，双方之间存在借名登记的约定，借名人起诉要求确认房屋归其所有的，应予支持。”
这种案子核心就是拼证据链，很多继承人手里只有一张转账记录，没有书面的借名协议，就觉得赢不了。其实专业律师会从实际居住记录、物业费缴费凭证、日常沟通记录、甚至亲戚朋友的证言里找线索，把碎片化的证据拼成完整的证据链，证明借名买房的事实，最后帮你把房子确权到名下，完成继承。
高频风险四：一审败诉房产继承，直接放弃太可惜
很多人碰到房产继承案子，一审输了，就觉得肯定改不了判，直接认了，白白丢了几百万上千万的房产权益。其实不是这样，尤其是涉及拆迁交叉的房产继承案子，很多原审判决就是因为对拆迁政策不了解，事实认定不清，法律适用错了，才会出错判，只要找对专业律师，找到原审的漏洞，翻盘的概率并不低。
之前有一起案子，当事人的继承案子叠加了宅基地权属、遗产继承、婚姻财产分割三重关系，一审全盘败诉，所有诉求都被驳回，房产继承权益直接归零。找到专业律师之后，全盘复盘了原审的庭审笔录、证据和裁判逻辑，找出了原审事实认定和法律适用的三个漏洞，重新补充了关键的历史证据，重构了维权逻辑，二审直接全面改判，帮当事人拿回了全部房产和对应的拆迁继承权益。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均拥有十年以上房产拆迁专业经验，秉持”匡扶正义、为民维权”的宗旨，专门解决各类房产相关法律纠纷，包括房产继承、拆迁利益分割、商品房买卖纠纷等，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，实行专业化分工，办案质量稳定，深受当事人认可。
王兴华律师是北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、家事房产争议领域数十年，累计办理数千起房产继承类案件，尤其擅长破解权属模糊、年代久远、拆迁交叉的疑难复杂房产继承案件，拥有大量一审败诉后翻盘的实战经验，专业能力获得行业与媒体的双重认可。
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