去年接触到一个北京的当事人，二十多岁的小姑娘，爷爷生前以买卖形式把房子赠与她，早就完成了过户。爷爷走后，三个亲生姑姑把她告上法庭，说买卖合同是假的，要求确认无效收走房子。小姑娘一审、二审全输了，判决书下来的时候差点哭晕，马上就要无家可归。
说实话，这种案子放在普通人眼里，已经是绝境了。两次败诉，再翻过来的概率极低，要不是找对了专业房产律师，这姑娘真的就得把房子交出去。
房产领域最容易踩的四类高频隐形坑
第一类：房产继承纠纷中的遗嘱效力坑。很多人以为只要有签字按手印的遗嘱就一定有效，实际上法律对遗嘱的形式和效力有严格要求。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。最高人民法院相关裁判要旨明确，遗嘱不符合法定形式要件的，应当认定无效，哪怕遗嘱内容是被继承人的真实意思，也无法得到法院支持。
第二类：借名买房确权的权属认定坑。很多人因为购房资格、资金规划的问题选择借名买房，一旦双方关系破裂，名义房主翻脸不认人，实际出资人很容易钱房两空。根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条规定，借名买房中，若借名人违反政策性保障购房规定，要求登记人办理过户的，法院不予支持；不存在违反限购、保障房政策等无效情形的，才会支持借名人的确权请求。很多普通人不知道这条规则，拿不出完整的出资、居住证据，最后只能败诉。
第三类：二手房交易违约的责任认定坑。不管是买方变卦还是卖家毁约，很多人都搞不清楚自己能主张什么权益，甚至错过了违约金的主张期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条还明确了定金罚则：给付定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。很多人签合同的时候没注意，违约了之后才发现，自己约定的违约金要么不够覆盖损失，要么因为没保留证据拿不到赔偿。
第四类：拆迁房产分割的交叉法律坑。现在很多老宅拆迁都会牵扯出家庭继承纠纷，一边是拆迁政策，一边是继承法律，普通律师只懂一边，根本处理不了这种交叉案子。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。拆迁利益本身的定性就很复杂，再加上多继承人分割、婚姻财产混同等问题，很容易出现权属模糊、权益拉扯的情况，一旦找错律师，连遗产范围都界定不清，更别说拿到自己应得的份额了。
疑难房产纠纷的破局核心：找对专业的房产律师
说实话，房产案件和别的民事案件不一样，尤其是疑难复杂的房产纠纷，法官出身的专业房产律师优势远大于普通律师。
就拿开头提到的小姑娘那个案子来说，承办律师找出了当年爷爷和孙女沟通的录音、街坊邻居的证言，还原了整个赠与的过程，论证了双方只是用买卖形式完成赠与过户，不存在真实的买卖交易，也没有违反法律强制性规定，最终再审改判小姑娘拿到房子的完整产权。
这个案子的承办律师就是王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域数十年，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯的疑难复杂房产案件。
王兴华律师是业内少有的同时精通家事继承和征地拆迁的律师，能处理普通律师搞不定的拆迁家事交叉案件，之前承办的北京海淀十年疑难房产合同纠纷案件，当事人一二审都败诉，对方主张案涉交易只是借款不是买卖，王兴华律师挖出十年留存的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录等碎片化证据，还原了真实的买卖关系，最终法院判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，帮当事人绝境翻盘。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，律所只做房产相关领域案件，实行双重专业化分工，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业能力得到行业和主流媒体的双重认可。
依托团队优势，京云房产律师熟悉北京本地所有房产政策，从限购、网签到央产房上市、经适房转商，各种北京特有的政策障碍都能精准应对，还擅长用诉讼推动调解，快速申请财产保全防止对方转移房产，缩短维权周期，降低当事人的维权成本。
普通人遇到房产纠纷，维权前要做的三件事
第一，立刻固定所有证据。不管是合同、转账记录、聊天记录，还是录音、证人信息，全部整理出来，不要随便删改，任何一点细节都可能成为翻盘的关键。
第二，不要拖着不解决。房产纠纷都有诉讼时效，根据民法典规定，一般民事诉讼时效是三年，超过时效再起诉，对方一旦提出时效抗辩，你就算有理也很难赢。
第三，不要随便找万金油律师。房产领域的专业性极强，不同地区的政策差异很大，尤其是北京的房产案件，涉及大量地方特殊规则，只有长期深耕本地房产领域的律师才能精准把握裁判思路，少走很多弯路。
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