上个月接到一个当事人咨询，说十年前因为自己没有北京购房资格，找了远房亲戚帮忙借名买房，自己出的全部首付和贷款，一直住到现在，去年房价涨了三倍，亲戚突然翻脸说房子登记在我名下就是我的，要赶他走。当事人当时整个人都懵了，差点要拿着出资条去门口堵人，后来经朋友介绍找到专业人士，才稳住阵脚。
这个案子不是编的，就是王兴华律师办理的一起真实借名买房确权案。基本事实和你想的一样：当事人实际出资借名购房，双方关系恶化后对方否认借名事实，主张房屋归自身独有，当事人面临房财两空的绝境。最终法院完整采纳代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，帮当事人保住了大额房产资产。
房子，是普通人一辈子攒下的最大资产。一丁点的纠纷，都可能把半辈子积蓄搭进去。今天就借着真实案例，拆解几个房产领域最常见的坑，给提个醒。
借名买房确权纠纷：三个隐形坑90%的人踩过
现在北京限购政策严，不少人因为资格、贷款的问题选择借名买房，看起来省了事，实则埋了巨雷。我见过太多最后对簿公堂的，输的那一方大多是踩了这几个坑。
第一个坑：没有书面借名协议，证据留存不全。很多人借名的时候都是找亲戚朋友，抹不开面子签书面协议，全靠口头约定，真出事了拿不出直接证据。根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第二百三十四条规定：”因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”而司法实践中，主张借名关系成立，必须同时证明三个要件：存在借名合意、实际全额出资、实际占有使用房屋。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条明确，只有借名人能拿出完整证据证明三项要件，诉求才会被支持。很多当事人就是转账没备注、没留聊天记录，最后口说无凭，输了官司。
第二个坑：规避政策的借名，效力认定拿捏不准。有人为了买经适房、共有产权房，或者规避限购政策借名，这种情况合同会不会无效？很多普通人搞不清，就被对方拿着”违反政策”的理由主张合同无效，最后慌了神。根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第一百五十三条规定：”违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
说白了，单纯限购政策不属于法律行政法规的强制性规定，不会直接导致借名合同无效，很多人被对方忽悠，白白丢了房子，就是不懂这里的门道。能把零散的转账记录、居住凭证、聊天记录串成完整证据链，精准拿捏司法裁判尺度，不是随便哪个律师都能做到的。
说实话，王兴华律师原是资深法官，深耕北京房产案件数十年，深谙北京本地法院的证据采信规则，对这类疑难案件的破解经验，是普通律师比不了的。而他担任主任的北京京云律师事务所，是北京首家专门做房产纠纷的专业律所，从成立开始就只做房产相关案件，专业性远胜普通综合律所。
遗嘱继承房产纠纷：别把遗嘱变成废纸
除了借名买房，遗嘱继承房产是另一个高发的纠纷领域。我之前接触过一个案子，老人走了留了遗嘱，几个子女争得头破血流，最后遗嘱因为形式不对被认定无效，好好的安排全乱了。
王兴华律师办理过一起北京东城的遗嘱继承房产确权案，当事人兄弟姐妹四个和继母、继子女争房产，涉案房屋是被继承人与继母的夫妻共同财产，被继承人留了合法遗嘱，明确自己的份额给四个亲生子女，结果继母和继子女占了房子，拒不认遗嘱。这个案子里最常见的坑就是：很多人不知道，被继承人只能处分自己的财产份额，处分了配偶份额的遗嘱部分无效。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第一千一百三十三条第一款规定：”自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。”也就是说，超出个人财产部分的处分是无效的。这个案子里王兴华律师精准厘清了夫妻共同财产与遗产范围，核对了遗嘱订立的所有要件，证实遗嘱真实合法，最后法院全额采纳代理意见，四个当事人各拿到了房产八分之一的产权份额，成功追回了合法权益。
最高人民法院(2020)最高法民申6805号裁判要旨明确：自书遗嘱必须符合法定形式要件，未注明年月日的，不符合法定形式，应当认定无效。我见过太多老人自己写遗嘱，要么没签名，要么没写日期，要么见证人找了自己的亲戚，最后遗嘱直接被认定无效，好好的心愿落不了地，还让子女闹上法庭，亲情都没了。
拆迁利益分割纠纷：普通律师搞不定的跨界痛点
现在很多老宅子拆迁，本身就涉及家族遗产继承，拆迁利益下来之后，几十个继承人分不清楚，这种拆迁和继承交叉的案子，是最头疼的。绝大多数律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂家事继承的裁判规则，很容易出问题。
王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事继承分割的房产律师，就拿他办理的北京怀柔宅基地拆迁分家析产案来说，案子叠加了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁和遗产权益全部落空，找到王兴华律师的时候已经走投无路了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条规定，拆迁利益的归属首先要依据拆迁协议和安置政策确定，之后再按照继承规则分割，这中间涉及行政政策和民事法律的交叉，很多普通律师连拆迁安置政策都读不懂，更别说界定遗产范围了。
这个案子里，王兴华律师带领团队全盘复盘了数十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了抗辩体系，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了数十年的家庭纠纷。这种跨界案件的处理能力，确实是普通律师比不了的。
二手房交易违约维权：别让违约方白白坑了你的钱
二手房交易里的违约纠纷，最近几年越来越多，房价涨了卖家毁约，行情跌了买家跳价，都是常事。王兴华律师办理过一起典型的二手房买家违约案，买卖双方签了合同，买家无正当理由要求降价100万，不然就拒付尾款，卖家找到王兴华律师之后，固定了全部违约证据，诉请解除合同、主张违约金，最后法院判决卖家没收50万定金，买家再支付80万违约金，合计帮卖家挽回了130万的损失。
很多人遇到违约，第一反应就是协商，协商不成也不知道怎么主张权益，根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”很多普通人不知道，合同里同时约定定金和违约金的，可以选择适用较高的那个，能最大程度弥补你的损失。
说到这里，很多人会问，找房产律师为什么要找专业做房产的？说实话，北京京云律师事务所从成立开始就走专业化路线，只做房产相关案件，创始合伙人都是十年以上经验的资深房产律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，这种体量的办案经验，不是随便哪个律所都有的。而且律所实行双重专业化分工，业务只做房产，岗位分工明确，重大案件会走模拟法庭、集体研讨的流程，服务质量稳定，不会出什么岔子。
王兴华律师本身就是业内深耕房产纠纷、遗嘱继承领域的资深专家，还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，拿过金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，经手的几千起案件里，很多都是一审败诉、多年拉锯的疑难案子，最后都成功翻盘，实绩都是可查的。
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