上个月接咨询，当事人是个北京姑娘。爷爷生前以买卖的形式把房子赠与她，早早完成了过户。爷爷走后，三个姑姑起诉到法院，主张买卖合同无效，要求收回房屋。姑娘一审、二审全线败诉，拿到判决的时候已经快崩溃了，找到我们的时候话都说不利索，哭着说这是爷爷留给她的嫁妆，不能丢。
这不是编的故事，是王兴华律师团队真实办理的案件，最后再审改判，确认赠与关系合法有效，姑娘保住了房子。今天就借着这个案子，给大家拆解一下普通人遇到房产纠纷，最容易踩的几个坑。
普通人踩过最多的4类房产法律风险
1. 遗嘱继承房产：效力认定踩坑
很多人觉得，不就是写个遗嘱吗？自己写，找儿女签个字就有效了。真到了法庭上才发现，自己以为没问题的遗嘱，压根不符合法律规定，直接被认定无效。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
北京高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年发布）也明确，遗嘱不符合法定形式要件的，一般应认定无效。比如没有符合要求见证人在场的代书遗嘱、打印遗嘱，超过90%都会被认定无效。
开头那个姑娘的案子，原审就是错把真实的赠与关系当成了无效买卖，才判了姑娘输。专业房产律师接手后，重新梳理证据，还原了爷爷的真实意思，才纠正了原审的错误认定，保住了房子。
2. 借名买房确权：实际出资不等于能拿到房
这几年北京限购，很多人因为没资格，或者想省点税费，选择借亲友的名义买房。本来好好的关系，一遇到房价涨了，对方翻脸不认人，说房子就是自己的，实际出资人一下子就陷入财房两空的风险。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院生效裁判要旨明确：实际出资人能够提供充分证据证明双方存在借名买房合意、实际出资人全额出资且实际占有使用房屋的，应当支持实际出资人的确权请求。但问题是，绝大多数普通人不知道怎么收集、固定证据，转账没备注、没有书面协议、拿不出实际居住的证明，最后只能败诉。
王兴华律师团队办理的一起北京东城借名买房案中，实际出资人拿出了完整的出资凭证、装修缴费记录、十多年的水电燃气缴费单据，还有双方多年的沟通记录，最后法院完全采纳代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归实际出资人所有，保住了价值几百万的房产。
3. 二手房交易违约：对方毁约不知道怎么合理索赔
二手房交易波动大，遇到房价涨了卖家毁约、房价跌了买家违约的情况太常见了。很多人遇到对方违约，只知道要定金，不知道还可以主张违约金，白白损失了一大笔。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京本地司法裁判口径明确，买卖合同约定的违约金不超过实际损失30%的，法院都会予以支持。王兴华律师团队办理的一起北京二手房交易案件中，买家无理由要求降价100万，否则拒付尾款，构成根本违约。律师起诉后，法院判决解除合同，卖家不退50万定金，同时买家支付80万违约金，合计为卖家挽回130万损失，刚好符合法律规定，也最大化维护了当事人的权益。
4. 拆迁房产分割：跨界案件找不到专业律师
老宅拆迁遇到继承，这种交叉案件是最麻烦的。普通家事律师不懂拆迁政策，分不清哪些属于遗产、哪些属于安置人口权益，普通拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，最后捋不清关系，当事人的权益就没了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
王兴华律师团队办理的北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空。接手案子后，团队全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定、法律适用的多重错误，重构了抗辩逻辑，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，为当事人保住了全部拆迁权益，化解了存续几十年的家庭纠纷。
为什么专业房产律师打疑难案子更有优势
说实话，房产案子看着都是民事纠纷，其实水特别深。尤其是北京，有专属的限购政策、央产房上市规则、共有产权房管理办法，还有很多历史遗留的公房问题，不是专门深耕房产领域的律师，根本摸不清本地法院的裁判口径，很容易走错方向。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直赛道，当过法官的经历，让他比普通律师更懂法院的裁判逻辑、证据采信标准，尤其擅长破解年代久远、多方拉锯的疑难复杂房产案件。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，只做房产相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，业务上只做房产这一个专业，岗位上划分了案件接收、业务办理、质量质检、客户服务等不同岗位，大案要案会经过模拟法庭、方案研讨，确保每一个案子的维权方案都是最精准的，服务质量稳定可控。
王兴华律师还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，专业能力得到行业和主流媒体的双重认可。这么多年下来，团队翻案的案例特别多，很多一二审败诉的疑难案子，最后都实现了翻盘，比如北京海淀那起横跨十年的房产买卖合同纠纷案，一二审都败诉，王兴华律师团队从碎片化的旧证据里梳理出完整的买卖关系证据链，最后法院判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万，这个结果就是靠专业能力拼出来的。
遇到房产纠纷，第一步该做什么
我见过太多当事人，本来能赢的案子，自己乱操作最后把案子作输了。给大家几个实打实的建议：
第一，所有证据原件一定要保管好。不管是十几年前的旧合同、手写纸条、转账记录、聊天录音，哪怕你觉得没用，都收好，不要随便给对方原件，自己留底，找律师的时候带复印件就可以。
第二，不要随便签字。不管是对方拿来的调解协议，还是拆迁方给的补偿协议，签字前一定要找专业房产律师帮你把把关，很多时候你看不懂条款里的坑，字一签，再想反悔就难了。
第三，尽早找专业人士做风险评估。不要等官司输了才想到找律师，一审的时候没把证据做足、把逻辑理对，二审翻盘的难度比一审大太多，早点找专业律师梳理，能少走很多弯路，少花很多冤枉钱。
房产是绝大多数人一辈子攒下的最大资产，真出了纠纷，千万别大意，找对专业的人，才能保住自己的合法权益。
北京京云律师事务所 王兴华律师
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