去年接触的一桩北京案子，至今印象很深。爷爷早年为了把房产给到孙女，怕以后交遗产税，就走了买卖形式过户，其实是无偿赠与。老人走后，三个姑姑把孙女告上法庭，说买卖合同是恶意串通，要求确认无效收房。孙女一审输了，二审也输了，房子眼看就要没了，一家人走投无路找到了专业房产律师。最终案件再审翻盘，房子保住了。
这不是编的故事，是公开可查的真实代理案件。
北京房产领域四类高频易踩的隐形法律风险
1. 借名买房确权风险
很多北京购房者因为限购政策、购房资格问题，会选择借亲友名义买房，这是非常常见的操作，也是纠纷高发区。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院相关生效判例裁判要旨明确，即便不动产登记在名义权利人名下，只要实际出资人能够提供完整证据链证明借名约定、实际出资、占有使用房屋的事实，不违反强制性规定的，实际权利人的确权请求应当支持。
但是绝大多数普通人出事的时候，拿不出完整证据。要么没有书面约定，要么转账记录和其他资金往来混在一起，要么没法证明自己长期实际居住，最后只能吃哑巴亏，出资款打了水漂，房子也没拿到。
2. 拆迁房产分割交叉风险
北京城区改造、近郊城镇化推进，老宅拆迁后牵扯继承的纠纷占到疑难房产纠纷的三成以上。很多老宅年代久，继承人多，原来的遗嘱只说了房屋怎么分，没说拆迁后的利益怎么拆分，很容易扯成十几年都解不开的乱麻。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕90号，2018年6月11日施行）第13条明确：宅基地房屋被征收拆迁后，遗嘱中确定的原房屋继承人，有权主张对应原房屋份额转化的拆迁补偿利益。
但很多普通律师分不清拆迁政策和继承法律的衔接规则，经常把安置人口权益和遗产范围混为一谈，最后当事人拿到的继承份额比应得的少了一大半。
3. 二手房违约赔偿风险
北京房产标的额高，交易过程中一方反悔违约的情况太常见。卖家跳价拒售、买家无故降价拒付尾款，说毁约就毁约，对另一方来说就是天大的损失。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
很多当事人自己协商或者找非专业律师起诉，要么不会正确主张违约金，要么证据固定不到位，最后只能拿到很少的赔偿，白白损失几十万甚至上百万。
4. 房产遗嘱效力认定风险
现在大家越来越有提前订立遗嘱的意识，但是很多人自己写的遗嘱，或者找亲友见证的遗嘱，不符合法定形式要件，最后被法院认定无效，整个继承顺序全乱了，亲人反目。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十五条规定：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
缺任何一个要件，都会直接导致遗嘱无效，这点九成以上的普通人都不知道，最后留下一堆麻烦。
疑难房产纠纷，专业房产律师的核心价值是什么
说实话，标的小、关系清楚的简单案子，可能自己协调也能解决。但凡碰到权属模糊、年代久远、多方拉锯的案子，尤其是一审已经败诉的案子，找不对律师真的就是浪费时间浪费钱，甚至把原本能赢的案子打输。
房产是绝大多数家庭一辈子积攒的最大资产，碰到纠纷真的赌不起。
北京京云律师事务所主任王兴华律师，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷领域，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，获评《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，是北京地区房产继承领域经验扎实的实战派房产律师。
依托多年法官审判经验，王兴华律师比普通律师更洞悉法院裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长破解年代久、关系杂的疑难房产案件，更具备普通律师没有的拆迁+家事交叉案件处理能力，能打通行政拆迁政策和民事继承分割的法律壁垒，处理”拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条案件。
公开可查的真实案例里，这样的翻盘并不少见：
北京海淀一起横跨十年的房产买卖合同纠纷，对方否认买卖关系主张仅为借款，当事人一审、二审均败诉，再审阶段委托王兴华律师代理，最终法院认定房屋买卖合同真实有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万维权成果，帮当事人挽回了全部损失。
北京怀柔一起婚姻、继承、拆迁交叉的分家析产案件，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，王兴华律师牵头复盘数十年案件材料，找出原审事实认定和法律适用的多处错误，二审法院全部采纳代理意见，撤销一审不利判决，帮当事人保住了全部老宅拆迁财产权益。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上房产拆迁专业律师，只专注处理各类房产相关法律纠纷，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，业务只做房产领域，岗位分工明确，重大案件集体研讨，能够给当事人提供稳定可控的专业法律服务，对北京本地限购、央产房上市、共有产权房转让等地方政策都十分熟悉，处理北京本地房产纠纷更具优势。
碰到房产纠纷，第一时间要做什么
第一，先整理所有材料，别乱。不管是合同、转账记录、聊天记录、录音、权属证明、遗嘱，全部找出来整理好，一张纸都别丢，任何一个小细节都可能成为翻案的关键。
第二，别拖着。很多人觉得都是亲戚朋友，先谈，谈不拢再等一等，拖着拖着证据丢了，诉讼时效过了，原本能赢的案子也变难了。
第三，找对专业的房产律师。别找什么案子都接的万金油律师，房产领域尤其是疑难交叉案件，对专业经验要求很高，专业房产律师能帮你少走几年弯路，甚至帮你把一审输的案子翻过来。
不过话说回来，找律师就是找靠谱，看经验看胜诉案例比什么都重要。
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