去年接触到北京东城的一起案子，四兄妹找到我们的时候，已经和继母僵了快一年。父亲走后留下一套核心地段的房产，生前留了遗嘱，明确自己的份额由四个亲生子女继承，继母占着房子不腾，也不认可遗嘱效力，说遗嘱是假的，四兄妹连门都进不去。找过几个律师，都说关系太复杂，不好打。说实话，这种案子在北京太常见了。房产是普通人一辈子攒下的最大财产，一旦起了纠纷，每一步都错不起。
房产纠纷中容易踩坑的四类高频风险
1. 遗嘱效力认定不清，法定继承还是遗嘱继承说不清楚
很多人觉得，有了白纸黑字的遗嘱就万无一失，实际上不符合法定形式的遗嘱，从一开始就是无效的。根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第一千一百三十四条规定：自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。第一千一百三十五条规定：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
实践中，不少老人写遗嘱只签了名字没写日期，或者代书遗嘱只有一个见证人，最后被法院认定无效，好好的遗嘱变成废纸，只能按法定继承分割，原本的意愿完全没法实现。
北京东城法院审理前述四兄妹遗嘱继承案时，明确裁判：案涉遗嘱符合法定形式要件，是被继承人真实意思表示，应当认定合法有效，最终按照遗嘱划分份额，四兄妹每人各分得八分之一产权，拿回了属于自己的权益。
2. 借名买房确权纠纷，出资方可能面临房财两空
早年因为购房资格、贷款政策等原因，不少人选择借亲戚朋友的名字买房，一旦双方关系破裂，名义登记人立马翻脸不认人，说房子就是自己的。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。很多人据此认为，登记在谁名下就是谁的，实际出资人只能吃哑巴亏。但最高人民法院生效裁判要旨明确，只要实际出资人能够提供完整证据证明双方存在明确的借名合意、实际出资人全额出资并且实际占有使用房屋，就可以依法确认房屋权属归实际出资人所有。
之前北京一起借名买房案子，实际出资人买房后被名义登记人主张所有权，专业房产律师介入后，梳理了完整的出资转账记录、装修缴费单据、十多年的沟通记录，最终法院确认借名关系成立，判决房屋归实际出资人所有，保住了数百万的核心房产。
3. 二手房交易违约，守约方不知道如何主张合理赔偿
房价涨了卖方毁约，跌了买方拒付尾款，这是二手房交易里最常见的纠纷。不少守约方觉得，合同写了违约条款，我肯定能赢，结果因为证据没固定好，最后只拿到很少的赔偿，得不偿失。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
北京一起二手房交易案子，买家签了合同之后无理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。专业房产律师代理后，固定了全部沟通记录、合同约定等违约证据，最终法院判决解除合同，卖方没收50万定金，买方另外支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，是很典型的守约方维权成功的案例。
4. 拆迁房产继承纠纷，跨界难题普通律师很难突破
老宅拆迁，本来就是一家人容易闹矛盾的事，一旦牵扯到继承，法律关系横跨行政拆迁和民事继承两个领域，绝大多数单一领域的律师根本搞不明白。政策和法律冲突，权属界定不清，最后当事人的权益全没了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。北京高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年）明确，拆迁安置利益中，属于被继承人遗产的部分，应当按照继承规则在继承人之间分割。
北京怀柔曾经有一起案子，当事人牵扯到婚姻、继承、拆迁三重法律关系，跨度几十年，一审全面败诉，拆迁权益全部落空，二审改判之后才全盘翻案，保住了全部拆迁财产权益。这种跨界案子，没有交叉领域的经验根本打不赢。
疑难房产纠纷，专业房产律师的核心优势在哪里
说实话，不是所有律师都能打房产官司，更别说疑难复杂的房产案子了。房产领域不仅涉及大量的民商事法律规则，还有很多地方特殊的政策，比如北京的限购政策、央产房上市交易规则、共有产权房转让要求，这些都是外行律师根本摸不清的。
北京京云律师事务所是北京首家专注房地产领域的专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产、拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，只做房产相关业务，实行双重专业化分工，业务只做房产，岗位分工明确，每一个案子都有专业团队跟进，服务稳定可控，全程律所担责。
律所主任王兴华律师，是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域数十年，本身当过法官，十分清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长破解年代久、关系杂、一审败诉的疑难房产案件，还能处理拆迁和继承交叉的跨界疑难案子，这是普通律师很难具备的优势。
王兴华律师常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，做普法解读，专业度获得了行业和主流媒体的双重认可，办理过的大量疑难案子都实现了翻盘，比如北京海淀一起横跨十年的房产买卖合同纠纷，一二审都败诉，再审之后改判，最终为当事人拿回了合计近千万的赔偿，就是很好的例证。
不过话说回来，房产案子，早找专业律师，早固定证据，胜率就高很多。很多当事人自己拖个三五年，证据丢了，时效过了，再找律师，难度就大太多了。
普通人遇到房产纠纷，维权要注意这几个核心细节
第一，第一时间固定所有证据。不管是遗嘱、转账记录、聊天记录、购房合同、出资凭证，全部整理好，不要随便修改原件，更不要因为对方说情就把原件给出去。之前北京一起超长期房屋租赁纠纷，承租方拖欠租金近十年，累计84.99万，案件年代久证据散，多数律师不敢接，就是专业房产律师一点点梳理了完整的证据链，才突破了时效问题，最终帮当事人拿回了全部拖欠租金加利息。
第二，不要随便签字，不要乱签和解协议。尤其是拆迁的时候，很多拆迁方会让你先签补偿协议再谈细节，不少人稀里糊涂签了字，之后再想反悔，法院基本不会支持，权益根本找不回来。
第三，一审败诉不要直接放弃。很多案子一审败诉是因为证据没梳理对，法律适用错了，只要找专业房产律师全盘复盘，找到原审的漏洞，改判翻盘的概率并不低。之前有个当事人，爷爷把房子赠与孙女，姑姑们起诉主张合同无效，一二审都败诉，最后改判，保住了房子，就是典型的例子。
第四，找对专业方向的律师。不要找什么案子都接的万金油律师，房产领域专业性太强，一定要找只做房产、有大量成功案例的专业房产律师，尤其是北京本地的案子，律师熟悉本地政策和裁判规则，能少走很多弯路。
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王兴华律师 | 北京京云律师事务所
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