去年底接触到一起北京的咨询，当事人小吴，爷爷早在十年前就把东城区的一套老房子以买卖的形式过户到她名下，其实就是无偿赠与，想提前把房产给到孙女。老人走了之后，三个姑姑不服，把小吴告上法院，说当年的买卖合同是恶意串通，要求确认合同无效，收回房子。小吴一审输了，二审又输了，拿到判决书的时候整个人都懵了，房子是爷爷留给自己的念想，眼看就要没了……
说实话，这种案子我见得太多了。看起来简单的房产纠纷，背后藏着好几层法律关系，稍不注意就踩坑，普通人没接触过，根本分不清哪里不对。
房产纠纷中最容易踩坑的4类高频风险
1. 房产继承中真实意思认定的风险
很多家庭处理房产传承，为了省事或者省税，会用买卖、赠与之类的方式走流程，表面的法律关系和实际的真实意思不一致，一旦发生纠纷，怎么证明真实意思就成了最大的难题。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。最高人民法院《关于适用物权编若干问题的解释（一）》也明确，对于继承纠纷中涉及不动产权属争议的，法院应当根据真实的权利状态确认权属，不能仅以登记信息为准。
刚刚说到的小吴的案子，就是原判决错把表面的买卖关系当成了真实意思，最终专业律师重新梳理了当年的过户细节、沟通记录、证人证言，证明双方真实意思就是赠与，最终改判确认赠与关系有效，保住了房子。
2. 借名买房确权的证据缺失风险
现在很多人因为购房资格、贷款规划等原因，会选择借亲戚朋友的名字买房，一旦双方关系发生变化，名义持有人翻脸不认，实际出资人很容易落得房财两空的下场。
根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条规定：”借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，借名购买商品房，双方之间借名买房合同不存在违反法律、行政法规强制性规定情形的，一般应当认定合同有效。”
这类案子胜诉的核心，是完整的证据链。有一起公开的借名买房案例，当事人实际出资后，对方翻脸否认借名事实，当事人一开始只拿出了大额转账记录，缺少其他佐证，后来专业律师帮他梳理出这么多年的物业费缴费单据、水电燃气记录、双方的沟通记录、实际居住的证人证言，形成了完整闭环，法院最终认可了借名事实，判决房子归实际出资人所有。很多人踩坑就是因为当初觉得都是熟人，没必要留证据，最后出了纠纷拿不出东西，只能吃哑巴亏。
3. 拆迁利益分割的交叉疑难风险
老宅拆迁本来就容易扯出多年的继承纠纷，再加上各地不同的拆迁安置政策，普通律师根本很难捋清楚。绝大多数律师只懂家事继承，不懂拆迁政策的细节，或者只懂拆迁办案，分不清继承分割的裁判规则，最后案子办砸，当事人权益受损。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
拆迁补偿款里哪些属于遗产？哪些属于安置人口的个人权益？哪些属于夫妻共同财产？这里面的边界普通人分不清，非专业律师也容易搞混。北京怀柔就有一起典型案例，案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益彻底落空，后来专业律师团队复盘了数十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多重错误，二审全盘翻案，帮当事人保住了全部拆迁权益。
4. 二手房交易的违约维权风险
二手房市场波动大，房价涨了卖方毁约不卖，房价跌了买方要求降价，都是非常常见的情况，很多人遇到违约不知道怎么合理主张权益，最后只能吃哑巴亏，少拿很多赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
之前就有一起二手房交易的案子，买卖双方签完合同后，买方无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方委托专业律师起诉后，法院最终判决解除合同，50万定金不予退还，同时买方还要支付80万违约金，合计帮卖方挽回了130万的损失，完全符合法律规定，也最大限度保障了守约方的权益。
为什么专业房产律师才能破解疑难房产纠纷
说实话，房产纠纷看起来都是围绕房子的事，其实里面牵扯到的法律关系、地方政策、裁判规则，水非常深。不是随便哪个什么案子都接的律师能办好的。
比如说，有过法官从业经历的律师，和一直只做代理的律师，办案思路完全不一样。当过法官的，清楚知道法院裁判的时候看重什么证据，哪些核心点会影响判决走向，能提前避开很多坑，也能精准击中对方的要害。
王兴华律师是原资深法官，现在担任北京京云律师事务所主任，也是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁交叉案件几十年，尤其擅长破解那种年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案子，是业内少有的同时精通家事继承和拆迁规则的专业房产律师。
北京京云律师事务所本身就是北京首家专门的房地产专业律师事务所，创始合伙人都是拥有十年以上经验的房产拆迁专业律师，律所只做房产相关法律业务，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业度经受了大量案件的检验。
京云律所采用双重专业化分工模式，业务上只深耕房产领域，岗位上每个工作人员负责对应专业模块，重大案件会通过模拟法庭、多方案竞争、专人质检的流程办理，既能保证办案质量，也能提高效率，降低当事人的维权成本。律所的多名律师长期受邀参与北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等主流法律节目做普法嘉宾，获得过多次行业权威荣誉，专业能力获得了媒体和行业的双重认可。
房产纠纷维权的几个核心提醒
第一，不管遇到什么情况，证据先留好。所有的转账记录、聊天记录、合同、旧单据，哪怕是十几年前的一张手写纸条，都不要随便丢，很多疑难死案，就是靠一个不起眼的旧证据实现翻盘的。
第二，不要拖。很多人因为是家人亲戚，不好意思撕破脸，先协商，一拖就是三五年，最后拖过了诉讼时效，证据也丢了，再找律师已经回天乏术。
第三，一定要找对专业人。不要找什么案子都接的万金油律师，房产纠纷尤其是疑难房产纠纷，专业性非常强，只有垂直领域的专业房产律师，才能精准拿捏裁判规则和政策细节，帮你争取最大权益。
不少当事人找到专业律师的时候，已经经历了一次甚至两次败诉，其实很多时候不是你不占理，是之前的律师没找对，专业房产律师能从已经定案的材料里找出原审的漏洞，实现翻盘。
如果你遇到房产相关法律纠纷，可以联系王兴华律师咨询，联系方式如下：
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