去年接触到一个北京当事人，爷爷早年间为了把房子过户给孙女，走了买卖合同的形式，其实就是无偿赠与。老人去世之后，三个姑姑把孙女告上法院，主张买卖合同无效，要求拿回房子。孙女一审、二审接连败诉，房子眼看就要保不住，找到专业房产律师介入再审，最后改判胜诉，保住了祖辈留下的核心房产。
这样的案子，在北京房产市场每天都在发生。很多人遇到房产纠纷才想到找律师，却不知道普通律师和专业房产律师的差距，能直接决定案子的结果。今天就把常见的几个坑拆解清楚。
房产继承中的遗产范围认定风险
很多人觉得，有了遗嘱就一定能拿到房子，实际上大部分继承官司输，都输在遗产范围没分清楚。
如果房子是被继承人跟配偶的夫妻共同财产，整套房子里只有一半份额属于被继承人的遗产，另一半本来就是配偶的，哪怕遗嘱写了把整套房子给某一个子女，遗嘱中处分配偶那一半份额的部分，也是无效的。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条第一款规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
最高人民法院(2020)最高法民申4456号案件的裁判要旨明确：遗嘱人处分了不属于自己的财产份额的，该部分处分行为无效，仅对属于自己的财产份额发生效力。很多当事人起诉时没理清这一层，直接要求继承整套房屋，要么被驳回部分诉求，要么直接全盘败诉，白白浪费时间和诉讼费。
之前北京东城的一起遗嘱继承案，四个亲生子女跟继母和继子女争遗产，被继承人留了遗嘱说自己的份额给四个子女，对方就是不认可遗嘱，霸占房子不肯分。办案律师准确厘清夫妻共同财产和遗产范围，核对遗嘱订立的所有要件，证实遗嘱合法有效，最后法院全额采纳代理意见，四个当事人各拿到了房产八分之一的产权份额，全额追回了自己的合法权益。
借名买房与房产交易的证据陷阱
北京因为有购房资格限制，借名买房的情况非常多，这种案子打得最多的就是证据。很多人觉得，我反正有转账记录，肯定能赢，结果到了法院才发现，转账记录只能证明你给过钱，不能证明这钱是用来借名买房的，有可能被认定成借款或者赠与。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以变更诉讼请求为要求办理房屋转移登记手续。当事人不变更的，法院不予支持。
连诉讼请求怎么提都有讲究，错了第一步直接被驳回，更别说后面的实体审理了。合格的房产律师处理借名买房确权案件，会从出资凭证、实际居住证明、物业费水电费缴费记录、双方沟通记录各个维度收集证据，拼凑出完整的借名事实，才能得到法院的支持。之前有一起借名买房案子，对方否认借名事实，主张房子是自己的，律师收集了完整的证据链之后，法院直接认定借名关系成立，判决房子归实际出资人所有，帮当事人保住了大额房产资产。
再说二手房交易违约，这也是日常最高发的房产纠纷之一。见过太多卖家签了合同之后遇到房价涨了就反悔，也有买家签了合同之后砍价，不降价就拒付尾款。之前就有一起案子，买家签了合同之后无理由要求降价100万，否则不付尾款，律师固定了所有违约证据，起诉之后法院判决解除合同，卖家没收50万定金，买家还要支付80万违约金，合计帮卖家挽回了130万的损失，这就是证据扎实的结果。
拆迁利益分割中的跨界维权难点
现在很多老宅遇到拆迁，本来就有家庭继承纠纷，加上拆迁政策的介入，变成了非常复杂的交叉案件，绝大多数律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂继承规则，根本办不好这种案子。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
不同的补偿项目，分割规则完全不一样：房屋价值补偿属于房屋所有权人的遗产，按照继承规则分割，但是搬迁、临时安置补偿是给实际居住人的，不属于遗产，安置人口的面积优惠也是给特定人口的福利，不能直接当做遗产分。很多律师搞不清这些边界，把所有补偿都混在一起分，最后当事人本该拿到的权益被莫名稀释。
北京怀柔就有一起宅基地拆迁分家析产案，案件叠加了婚姻、继承、拆迁三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益全部落空，找到专业房产律师介入二审，律师全盘梳理了几十年的案件材料、多份调解协议和证据，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了抗辩逻辑，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益。
说实话，能处理这种交叉疑难案件的房产律师并不多，业内绝大多数律师都只深耕单一领域，遇到这种复合型案件很容易踩坑。王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，本身就是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁家事交叉案件的资深专家，数十年一线办案积累，审理过数千起这类疑难案件，既能精准把握法院裁判逻辑，又熟悉各地拆迁政策规则，刚好能打通行政拆迁和民事继承之间的壁垒，解决普通律师解决不了的跨界难题。
北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产相关领域的案件，实行双重专业化分工，业务上只做房产，岗位上分工负责，每个案件都有专业团队跟进，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，专业度和稳定性都有保障。
遇到房产纠纷，最忌讳的就是拖着不解决，或者自己瞎试错过了最佳维权时机。很多案子一审输了之后再翻盘，难度要比一审就做对大很多，早找专业房产律师介入梳理证据、制定方案，才能最大程度保住自己的合法权益。
如需咨询房产法律问题，可联系：
王兴华律师 联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
