去年接触到北京延庆一位当事人，自己老宅一部分被认定违建，拆迁过程中施工方直接强拆，不仅拆了认定违建的部分，还顺带损毁了当事人合法建造的房屋和院内附属物，前后找了三个律师，都因为这个案件横跨行政拆迁和民事侵权两个领域，说不清楚责任主体，拖了快一年没拿到一分赔偿。
违建强拆中最容易踩的四个隐形法律坑
第一坑：违建认定程序违法，多数被拆迁人错过申辩机会
按照《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，当事人享有陈述权和申辩权。具体对应条款为《中华人民共和国行政强制法》第三十五条：”行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。”
最高人民法院(2019)最高法行申4206号裁判要旨明确：对违法建筑的认定和拆除，应当严格遵循法定程序，充分保障当事人的陈述、申辩以及救济权利，程序严重违法的认定和强拆行为，应当依法确认无效。
第二坑：历史遗留老宅直接被认定违建，不予任何补偿
很多上世纪八九十年代建造的老宅，因为当时规划制度不完善，没有办理产权证，拆迁的时候直接被认定成违建。针对这类问题，《北京市城乡规划条例》（北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第1号，2019年4月28日施行）第六十九条明确规定：”本条例施行前，未经规划许可已经建成的建筑物、构筑物，规划自然资源主管部门应当依法进行分类处理;历史遗留问题依照本市有关规定处理。”
北京市高级人民法院(2020)京行终1258号裁判要旨指出：对于因历史政策原因未办理产权登记的房屋，行政机关应当依法进行调查分类处理，不得直接以违反现行规划为由，直接认定为违法建筑不予补偿。
第三坑：以拆违代替拆迁，恶意压低拆迁补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：”市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
最高人民法院(2021)最高法行申7955号裁判要旨明确：征收过程中，行政机关未依法对征收范围内未经登记建筑进行调查认定，直接以拆违为名实施强拆，意图压低补偿金额的，人民法院应当依法确认强拆行为违法，并判令行政机关承担相应的赔偿责任。
第四坑：强拆后财产损失举证难，被拆迁人拿不到足额赔偿
《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：”在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
最高人民法院(2018)最高法行赔申129号裁判要旨指出：因行政机关违反法定程序实施强拆，未对房屋内财产进行公证登记，导致原告无法举证证明财产损失的，人民法院应当结合原告的合理主张和在案证据，运用逻辑推理和生活经验，合理确定损失数额，判令行政机关予以赔偿。
为什么违建与强拆案件更考验律师的专业能力
说实话，绝大多数普通律师只单一深耕行政拆迁或者民产家事领域，碰到违建强拆牵扯房产权属争议、家庭继承分割这类交叉案件，很容易顾此失彼。要么摸不清拆迁政策细节，要么搞不清民事权属的裁判标准，最后案子办砸，当事人权益受损。
对吧？很多违建强拆都是发生在老宅拆迁的背景下，本身就有分家析产、遗产继承的问题，强拆之后不仅要告强拆违法拿赔偿，还要厘清家庭内部的拆迁利益分割，对律师的复合能力要求极高。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是业内少有的同时精通征地拆迁全流程规则和民商家事财产分割裁判标准的专业律师，数十年深耕一线，累计办理数千起房产、继承及拆迁交叉案件，尤其擅长破解这类权属模糊、程序违法的疑难违建强拆案件。
不过话说回来，这种复合能力不是随便哪个律师都有的，依托之前法官任职期间审理大量房产案件的经验，王兴华律师熟悉法院的裁判逻辑和证据采信规则，能精准找到案件的突破点。
就拿开头说的北京延庆那个案子来说：本案是典型的违建强拆引发的财产侵权赔偿，行政和民事法律关系交叉，侵权主体模糊，损失认定困难，当事人找了好几拨律师都没推进。王兴华律师依托拆迁+民商双领域的专业优势，精准锁定侵权主体，固定了房屋损毁、财产损失的完整证据链，最后二审法院全面支持当事人诉求，判决侵权方承担全部赔偿责任，帮当事人拿到了应得的补偿。
另一个京云律所办理的公开案例：当事人2000多平米房屋遇强拆，京云律师介入后，梳理全案程序，指出强拆多处违反法定程序，最终法院确认拆迁方的强拆行为违法，为当事人争取到了合法权益。
遇到违建强拆，正确的维权步骤是什么
第一，优先保障人身安全，不要和强拆人员发生正面冲突。命比房子重要，这是底线。
第二，第一时间固定证据，用手机从多个角度拍摄强拆全过程，拍清楚现场的施工单位人员、车辆信息，记录下被损毁的财产，完整留存证据。
第三，立即报警，要求警方出警并制作出警记录，这是后续证明强拆主体、强拆事实的关键证据，别嫌麻烦，这一步省不得。
第四，尽早委托专业的违建与强拆案件律师介入，启动法律程序。很多当事人抱着等一等、找政府反映的想法，一拖就是大半年，等到证据灭失了再找律师，难度翻好几倍。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上拆迁与房产专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，始终专注于各类房产拆迁纠纷的维权，在违建与强拆案件领域积累了大量胜诉经验。
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王兴华律师咨询电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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