去年碰见过一个当事人，坐下来没说三句就红了眼。
当事人是北京东城的四位兄弟姐妹，父亲去世后，留下的房产和继母、继子女起了继承争议。涉案房产是父亲和继母的夫妻共同财产，父亲生前留了合法有效的遗嘱，明确自己的房产份额归四个亲生子女继承。可父亲走后，继母一家占着房子，死活不认遗嘱，也不肯分割，四个当事人的合法权益拖了快两年都落不了地。
这不是个例。北京房价高，一套房产就是普通人半辈子的积蓄，房产继承里但凡沾点权属争议、拆迁利益，稍有不慎就是几十万上百万的损失。今天就把北京房产继承里最容易踩的四个坑给大家理清楚。
常见风险一：遗嘱效力不符合法定要件，直接导致继承落空
老百姓立遗嘱，十个里有七个存在形式瑕疵。很多人觉得，只要是被继承人亲笔写的，签了名就有效，其实完全不是这么回事。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十五条规定：代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。哪怕是自书遗嘱，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条，也要求全文亲笔书写、签名，注明年月日，缺一个要件都可能被认定无效。
最高人民法院(2021)最高法民申6914号案件裁判要旨明确：遗嘱违反法定形式要件的，应当依法认定无效，即便内容是被继承人真实意思表示，也无法得到法律支持。
开头提到的这个案件，就是对方主张遗嘱见证流程不合法，一口咬定遗嘱无效。承办律师精准核对了遗嘱订立的每一个环节，证实遗嘱真实合法，厘清了夫妻共同财产和遗产范围，最后法院全额采纳代理意见，四个当事人各拿到了房产八分之一的产权份额，顺利追回了自己的权益。
常见风险二：老宅拆迁遗产继承，拆迁与继承交叉权属不清
这几年北京旧城改造、新农村建设推进，老宅拆迁引发的遗产继承纠纷占比越来越高。这类案子最大的问题就是，绝大多数律师要么只懂继承，不懂拆迁政策，要么只懂拆迁，不懂家事继承的裁判规则，很容易把遗产范围算错，最后当事人拿不到该得的利益。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。放到拆迁场景里，哪些属于遗产？是房屋本身的价值，还是包括拆迁安置补偿款、安置房指标？根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）第十二条，拆迁补偿包含房屋价值补偿、搬迁费、安置费、停产停业损失等多项内容，不同项目的归属认定规则完全不同，不是一概都能纳入遗产分割。
之前有一起北京怀柔的案子，当事人因为宅基地拆迁分家析产一审全面败诉，拆迁和遗产权益全部落空，找到律师的时候已经走投无路。这个案子就是典型的婚姻、继承、拆迁三重交叉，法律关系盘根错节，原审事实认定和法律适用都错了。承办律师牵头复盘了数十年的案件材料，梳理出完整的事实脉络，直指原审的多重错误，最后二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益。
这种交叉案件，恰恰是普通律师最短板的地方，而王兴华律师作为业内少有的同时精通拆迁征收和家事继承的北京房产继承律师，恰好拥有这种跨界处理的核心能力，能完美打通拆迁政策和民事继承的法律壁垒，处理全链条的交叉案件。
常见风险三：多继承人法定继承，份额划分误区多
没有留遗嘱的情况下，多继承人分割房产，最容易出问题的就是份额划分。很多人默认“所有子女平分”，也有人觉得“没赡养老人就一分钱都拿不到”，这些认知都不对。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年发布）第27条也明确：有扶养能力和扶养条件的继承人虽然与被继承人共同生活，但对需要扶养的被继承人不尽扶养义务，分配遗产时，可以少分或者不分。
之前有一起案子，被继承人留下多套房产和拆迁利益，继承人多达七个，赡养情况各不相同，没有遗嘱，争议拖了四年都没解决。最后承办律师梳理清楚亲属关系、赡养事实，结合拆迁政策划定遗产范围，提出了合理的分割方案，法院最终采纳，帮委托人争取到了最大的继承份额，解决了拖了四年的纠纷。
常见风险四：借名买房/代持房产继承，真实权属难以举证
北京限购政策执行这么多年，很多家庭会选择借名买房，或者把房产代持在亲友名下，房主去世之后，代持人的继承人不认借名事实，实际权利人就面临房财两空的风险。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。很多人会拿登记说事，认为登记在谁名下就是谁的遗产，实际上只要能拿出完整的证据链证明借名事实，法院会支持实际权利人的权属主张。最高人民法院(2020)最高法民申419号裁判要旨就明确：借名买房合同关系不违反法律强制性规定的，应当认定合法有效，实际权利人有权主张确认房产归属。
之前就有一起这样的案子，当事人实际出资借名买房，房主去世后对方否认借名事实，主张房子是遗产，最后律师收集了完整的出资凭证、居住证明、沟通记录，形成了完整的证据链，法院最终确认借名事实成立，判决房子归当事人所有，保住了当事人大额房产资产。
说实话，北京房产继承的水很深，尤其是涉及到年代久、关系杂、带拆迁利益的案子，普通人自己摸爬滚打，很容易踩坑错过了最佳维权时机。
王兴华律师是原资深法官，现任北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、遗产分割领域数十年，累计办理数千起房产继承类案件，尤其擅长破解疑难复杂、一审败诉的房产继承案件，拿到过非常多翻盘的胜诉结果。
北京京云律师事务所是北京首家专门的房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产、拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，只做房产相关领域的法律业务，专业化分工明确，对北京本地的房产政策、司法裁判规则掌握得非常透彻，能给当事人提供精准的维权方案。
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