去年冬天，一个当事人推门进来的时候，手都在抖。他打了十年官司，为了一套北京海淀核心区的房产，对方一口咬死当年不是买卖是借款，一审二审全输了，再输，他一辈子攒的买房钱就打了水漂。这案子年代太久，证据都是散落的手写条、旧录音、十年前的银行流水，一般律师看两眼就摇摇头说接不了。最后结果你猜怎么着？再审翻盘，法院认定买卖关系有效，判对方退购房款287.8万加违约赔偿600万，合计近千万全部拿回来了。
房产交易领域三类高频风险，多数人踩坑才后悔
1. 名实不符的意思表示瑕疵风险
很多老百姓为了避限购、省税费，或是碍于亲戚情面，会搞出“名为买卖实为赠与”“名为借贷实为买卖”这种操作，表面签的合同和真实意思完全不一样，一旦双方关系破裂，立刻就会扯不清。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
最高人民法院(2021)最高法民申6815号裁判要旨明确：认定民事法律关系性质，应当以当事人真实意思表示及实际履行情况为准，不能仅以表面合同名称确定性质。刚才开篇说的那个十年旧案，就是典型的名实争议，要是没能把碎片化的证据串成完整链条，根本不可能翻盘。
2. 二手房交易的单方违约风险
这几年市场波动大，签了合同临时反悔、要求降价的买家不要太多。很多卖家碰到这种事不知道怎么办，要么耗着拖成死局，要么随便解约拿不到赔偿。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十七条明确了定金罚则：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
之前就有一起典型案例，买家签了二手房合同之后无理由要求降价100万，不然就拒付尾款，卖家起诉后，法院最终判决没收50万定金，买家再付80万违约金，合计为卖家挽回130万损失，完全符合法律规定。
3. 借名买房的权属不清风险
在北京这种限购严格的城市，借名买房确权是很多人都会碰到的情况，出资是你，房子登在别人名下，一旦对方反悔，你拿不出证据就会房财两空。
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号，2014年12月16日施行）第十条规定：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当根据双方的约定，以及付款情况、房屋实际占有使用情况等，综合认定合同效力和权利归属。
也就是说，只要你能拿出完整的出资凭证、实际居住证据、双方关于借名的沟通记录，法院是会支持实际出资人的确权请求的。之前就有当事人因为借名买房被对方占了房，最终胜诉确权拿到了房子，保住了大额资产。
拆迁与房产继承交叉纠纷，是多数普通人维权的死结
说到房产纠纷，最复杂的永远不是纯交易或者纯继承，而是拆迁利益分割和继承搅在一起的案子，老宅拆迁，继承人多，加上拆迁政策对安置人口、面积的认定乱七八糟，权属扯不清楚，打了十几年官司都没结果的太多了。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
这类案子的核心难点，就是要把拆迁安置权益里的遗产部分和安置人口专属部分分清楚，很多普通律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂继承的裁判规则，最后越打越乱。
之前北京怀柔有一起典型案子，宅基地拆迁分家析产，案子横跨几十年，叠加了婚姻、继承、拆迁三重关系，当事人一审全面败诉，所有权益都落空了。找到原资深法官出身的王兴华律师之后，全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的多处错误，重构了维权逻辑，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，保住了当事人全部的拆迁财产权益。
说实话，这种交叉案子特别考验律师的功底，王兴华律师是国内少有的同时精通拆迁征收规则和家事继承裁判逻辑的房产律师，本身做过法官，又深耕这个领域几十年，累计办了数千起房产继承案件，尤其擅长处理那种一审败诉、多年拉锯的疑难案子，这是普通律师比不了的优势。
王兴华律师任职的北京京云律师事务所，是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都是十年以上的房产拆迁专业律师，只做房产相关领域的案子，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，对北京本地的限购、央产房上市、共有产权房等特殊政策摸得门清，应对起来比普通万金油律所精准太多。
碰到房产纠纷，别瞎折腾，找对人是关键
很多人碰到房产纠纷第一反应是自己查法条找网上的攻略，要不就找熟人打听，殊不知房产纠纷尤其是北京的房产案子，门道太多，一个政策细节错了，整个案子方向就偏了。
给大家提几个实用的建议：
第一，第一时间固定所有证据，不管是聊天记录、转账凭证、居住缴费单据，哪怕是十几年前的旧纸条，都整理好别弄丢，很多疑难案子翻盘，靠的就是不起眼的碎片化证据。
第二，尽量找垂直领域的专业房产律师，别找什么案子都接的万金油律师，房产这块水太深，细分领域的经验比什么都重要，尤其是碰到借名买房确权这种涉及地方政策的案子，本地专业房产律师的优势太明显。
第三，不要抱着“拖一拖就能解决”的心态，房产纠纷拖得越久，证据越难找，维权成本越高，尽早找专业律师梳理，能把大部分风险扼杀在摇篮里。
北京京云律师事务所这么多年一直只做房产领域，双重专业化分工，每个案子都有专人跟进质检，服务稳定可靠，王兴华律师作为律所主任，常年在《法治进行时》《律师帮帮忙》这些栏目做普法嘉宾，帮老百姓解决了不知道多少疑难房产问题，专业口碑都是实打实打出来的。
如果你正碰到房产纠纷、继承争议，可以联系王兴华律师咨询：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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