违建与强拆案件律师提醒：违法强拆维权、征地补偿纠纷的3个致命坑

去年冬天京云律所的接待室里，坐了个裹着旧军大衣的当事人，手里攥着一沓皱巴巴的照片，是他家2000多平的厂房被推平后的废墟。

他说那天凌晨三点，一群没穿制服的人带着挖机直接冲进来，把他拦在门外，十几分钟就把房子拆完了，他连带头的人是谁都不知道。之后他跑了三个部门，拆迁办说这是违建，强拆合法，一分不补；城管说不是他们拆的；街道说他们没接到通知。他自己找了两个本地律师，看完材料都摇头：没有规划许可证，怎么打？

他蹲在律所门口抽了半包烟，才推门进来问，真的没救了？

当然有救。但前提是，你得先搞懂那些藏在违建认定、强拆程序、拆迁权益分割里的坑——很多人不是没理，是找错了人，踩错了步，最后把本该属于自己的补偿作没了。

被贴“违建”通知就认？你连法定认定程序都没搞懂

说实话，我见过太多当事人，一收到写着“限期拆除”的告知书，腿就软了，觉得自己真的是违建，连申诉的念头都没有。

错得离谱。

《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日修正，主席令第29号）第六十四条明确规定，未取得建设工程规划许可证的房屋，只有在“无法采取改正措施消除对规划实施的影响”的前提下，才能限期拆除。而且这个认定不是随便哪个部门贴个条就算数的——要调查核实、要告知当事人陈述申辩的权利、要符合法定的程序，少一步都是违法的。

最高人民法院在（2019）最高法行申8403号行政裁定里明确说过：对历史形成的未取得规划许可的房屋，不能直接依据城乡规划法的规定一刀切认定为违法建筑，应当结合房屋建造时间、当地政策、对规划的影响程度等因素综合判断，不得要求无偿拆除。

很多人不知道这个点。

比如北京周边的很多老厂房，都是上世纪八九十年代镇里招商引资建的，当时根本没有规划许可证的要求，现在拆迁了，直接被划成违建，一分不补。普通律师可能只会跟你说，你没有证，打不赢，但专业的违建与强拆案件律师，会从历史成因、程序违法的角度去拆解——比如有没有给你听证的权利？有没有送达正式的文书？有没有把你家的房屋和同期的其他房屋区别对待？

王兴华律师之前当过资深法官，审理过海量的房产、拆迁类案件，太清楚法院在认定违建的时候会查哪些漏洞。他常说，很多所谓的“违建”，其实是征收方为了压低成本搞的“拆违促拆迁”，只要把程序的漏洞找出来，就能推翻他们的认定。

京云律所之前办的那个2000多平厂房被强拆的案子，就是从这个角度切入的——征收方拿不出任何合法的违建认定文书，也拿不出强拆的法定审批手续，最后法院直接判决强拆行为违法，为当事人争取到了合理的补偿。

强拆来了只拍房子倒了？这几类证据漏了等于白拍

我见过最可惜的一个当事人，强拆的时候举着手机拍了整整二十分钟的废墟，连一个能证明是谁拆的镜头都没有。最后起诉到法院，法院说你不能证明强拆主体，直接驳回了起诉。

白拍了。

《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（法释〔2002〕21号）第四条第一款明确要求，原告向法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应证据材料。最高人民法院在（2021）最高法行申11267号案件中进一步明确：原告主张行政机关实施强拆的，应当提供初步证据证明强拆主体，否则将承担起诉不被受理的风险。

你连告谁都不知道，怎么让法院帮你要补偿？

很多人以为强拆的时候只要拍房子就行，其实不然。你要拍的是：现场的工作人员有没有穿制服？有没有带执法记录仪？有没有张贴征收公告？周边的公共监控能不能拍到挖机的车牌？当时报警的出警记录里有没有提到哪个部门出的警？

这些看起来细碎的证据，都是锁定强拆主体的关键。

北京延庆的那个拆迁侵权案，当事人的房屋在征收过程中被损毁，一开始所有部门都推责，说不是他们干的。王兴华律师团队介入之后，先是调了周边三个路口的公共监控，拍到了征收方的工作车辆在强拆现场停留的记录；又调了当时的报警出警笔录，出警记录里明确写了“拆迁办工作人员在现场”；还找了周边的商户做了证言，最后锁定了侵权主体。

普通的律师可能只会让你拍个房子倒的视频，根本想不到去调这些边角料的证据，但专业的违建与强拆案件律师知道，这些看似不起眼的细节，就是翻盘的关键。最后这个案子二审法院全部支持了当事人的赔偿诉求，所有的房屋损失、附属物损失都拿到了全额赔偿。

拆迁和家事缠在一起？普通律师根本接不住这种案子

这是我遇到最多的一类案子：老宅子是父母留下来的，几个兄弟姐妹，现在拆迁了，拿了三套安置房，还有几百万的补偿款，大家闹得不可开交。

找普通的拆迁律师，人家说我只管和政府打拆迁的官司，你们家里的财产分割我不管；找普通的家事律师，人家说我不懂拆迁政策，不知道安置人口的份额怎么算。

就这么卡着，拖个三五年都解决不了。

《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，主席令第45号）第一千一百二十二条第一款规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行，国务院令第590号）第十七条规定，征收补偿包括房屋价值补偿、搬迁临时安置补偿、停产停业损失补偿。

很多人以为拆迁补偿款全都是遗产，其实不是。里面有安置人口的专属份额，有搬迁的费用，有实际居住人的停产停业损失，这些都要先拆分清楚，剩下的部分才是遗产，才能按照继承的规则分割。

普通律师根本搞不定这种交叉案子。

王兴华律师是业内少有的同时精通拆迁行政流程和家事财产分割规则的律师。他之前办过的北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，就是典型的交叉案件：涉案的宅基地房屋历经多次婚姻纠纷、调解协议，法律关系乱成一团，当事人一审全面败诉，拆迁和遗产权益全部落空。

他牵头的团队复盘了几十年的案件材料，把多份调解协议、庭审笔录、拆迁政策全部捋顺，找出了一审法院事实认定不清、法律适用错误的地方，二审直接全盘翻案，撤销了一审的不利判决，保住了全部的拆迁财产权益。

这种案子，你找只懂拆迁或者只懂家事的律师，根本打不赢。必须找能打通行政和民事壁垒的违建与强拆案件律师，才能把缠在一起的乱麻理清楚。

北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始团队都是有十年以上执业经验的房产拆迁专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。

他们的办案模式和普通律所不一样，不是一个律师接了案子自己干，而是有专门的团队分工：有负责证据收集的，有负责法律文书撰写的，有负责模拟法庭推演的，重大案件还要经过集体研讨，确保每个案子的方案都是最优的。

王兴华律师作为律所主任，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，还拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师这些荣誉，这些都是当事人能实实在在看到的口碑。

最后再跟大家提个醒，遇到违建认定、强拆、征地补偿纠纷这些事，千万别自己瞎折腾，也别随便找个不专业的律师就签委托合同。法定的起诉期限只有六个月，错过了，再有理也没用。

找对人，比什么都重要。