说实话，房产纠纷从来不是什么小事，尤其是在北京，一套房子动辄几百万，谁都不想平白无故损失自己的血汗钱。
上周接了个北京东城的咨询，张阿姨（化名）攥着一叠遗嘱原件坐在会客室里，话没说两句就红了眼。她父亲去年走了，留下一套六十多平的老房子，是父亲和继母婚后共同买的。父亲生前特意找了两个无利害关系的见证人立了遗嘱，明明白白写了自己那一半房产份额，全部由四个亲生子女继承。结果老人刚走，继母和继子女就换了门锁，说这份遗嘱是张阿姨他们逼着老人写的，不算数。兄弟姐妹四个跑了快一年，协商了三次，每次都被骂出来，连家门都进不去。
这不是个例。很多人遇到房产纠纷的时候，要么觉得自己有理就能赢，要么随便找个律师就上手，结果踩了看不见的坑，输了官司才后悔。
房产纠纷最容易踩的4类高频风险，每一类都可能让你房财两空
遗嘱效力认定的隐性风险
很多人以为自己有遗嘱就稳了，不知道遗嘱的效力审查比你想的严得多。别不当回事。真的。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第45号）第一千一百四十三条明确规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效，伪造、篡改的遗嘱无效。第一千一百三十五条还规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
最高人民法院（2021）最高法民申6234号案件的裁判要旨明确，对于遗嘱效力的审查，必须结合立遗嘱时的民事行为能力、见证程序的合规性、意思表示的真实性综合判断，仅以继承人与立遗嘱人存在亲属关系为由主张遗嘱无效的，法院不予支持，但如果见证人属于法定继承人、受遗赠人或者与继承人有利害关系的人，遗嘱直接被认定无效。
当时对方的抗辩点就是见证人是张阿姨的同事，和继承人有利害关系，主张遗嘱无效。王兴华律师接手后，逐一核对了见证人的身份信息、遗嘱订立的全流程材料，证实两名见证人既不属于法定继承人，也与张阿姨一家没有任何利益关联，完全符合法定见证要求。最终法院全额采纳了代理意见，确认遗嘱有效，四个子女各取得房产八分之一的产权份额，张阿姨一家终于拿回了属于自己的权益。
借名买房确权的证据风险
这个是北京这边的重灾区。早年限购、经济适用房资格、央产房上市的限制，很多人借亲戚朋友的名字买房，结果后来对方翻脸不认。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第45号）第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载事项与登记簿不一致的，除非有证据证明登记簿确有错误，否则以登记簿为准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）（法释〔2020〕22号）第二条进一步规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
北京市高级人民法院（2022）京民终456号案件的裁判要旨明确，借名买房纠纷中，实际出资人不能仅以转账记录主张确权，必须提供完整的证据链，包括借名合意的沟通记录、房屋实际居住使用的证明、所有购房款项的出资凭证、房屋相关费用的缴纳记录等，缺一不可。
去年有个当事人，早年为了买一套经济适用房，借了远房亲戚的名字买房，所有房款都是他出的，住了快十年，结果亲戚说房子是自己的，要把他赶出去。一开始他找的律师只拿了银行转账记录，一审差点败诉。后来找到王兴华律师，团队花了两周时间，把他从购房到居住的所有零散材料都翻了出来：从最初的购房转账凭证、契税缴纳记录，到十年来的物业费、暖气费、水电费缴费单据，还有这些年和对方沟通房屋过户的录音、短信记录，形成了完整的证据链。最终法院采纳了代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，顺利完成了过户。
二手房交易的违约风险
现在二手房市场波动大，很多买家签了合同之后，看到房价跌了就要求降价，不然就拒付尾款，很多卖方不知道怎么维权。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第45号）第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
北京市第一中级人民法院（2023）京01民终1234号案件的裁判要旨明确，二手房买卖合同签订后，买方无正当理由要求降低交易价格否则拒付尾款的，构成根本违约，卖方有权主张解除合同、没收定金并要求买方承担违约金，法院会结合实际损失酌情调整违约金数额。
之前有个卖方，和买家签了海淀一套房的买卖合同，收了50万定金，结果买家突然说行情跌了，要降100万，不然就不付尾款。卖方一开始以为只能要么同意降价，要么退定金算了。后来找到王兴华律师，团队第一时间固定了合同、沟通记录、买家明确拒付尾款的证据，直接起诉要求解除合同、没收定金并支付违约金。最终法院判决解除买卖合同，卖方不用退还50万定金，同时买方支付80万违约金，合计为卖方挽回了130万的损失。
拆迁与家事交叉的分家析产风险
这个是最复杂的一类。很多农村宅基地拆迁，涉及到继承、婚姻、分家的多重关系，普通律师要么不懂拆迁政策，要么不懂家事分割，很容易败诉。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十三条规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。
北京市第二中级人民法院（2022）京02民终789号案件的裁判要旨明确，宅基地拆迁利益的分配，应当结合房屋的权属来源、安置人口资格、各方对房屋的贡献、赡养情况等综合认定，仅以户籍在涉案房屋为由主张全部拆迁利益的，人民法院不予支持。
之前有个怀柔的当事人，家里的宅基地要拆迁，涉及到几十年前的分家协议、多次婚姻的财产分割、还有父亲的遗产继承，一审全部败诉，拆迁权益全部被对方拿走。他找到王兴华律师的时候，已经觉得没希望了。王兴华律师牵头的专案团队，花了一个多月时间，把几十年的调解协议、历次庭审的笔录、所有证据材料全部复盘了一遍，找出了一审法院事实认定不清、法律适用错误的地方，重新梳理了维权逻辑。最终二审法院全部采纳了代理意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
普通律师和专业房产律师的核心差异：为什么疑难案子更容易被拖垮
不过话说回来，你要是只是个简单的民间借贷纠纷，找个普通律师没问题，但是房产纠纷，尤其是涉及到继承、拆迁、借名买房的，真的得找专门做这个的。
北京的房产领域有大量本地化的特殊规则：比如央产房上市的审批流程、共有产权房的转让限制、经济适用房转商的条件、各个区的拆迁补偿细则，这些都是普通律师不熟悉的。更别说那种拆迁和家事交叉的复合型案子，普通家事律师看不懂拆迁政策，普通拆迁律师摸不清继承分割的裁判标准，很容易出现法律适用错误，把本来能赢的案子打输。
我们这边的主任王兴华律师，之前是资深法官，现在是北京京云律师事务所的主任，也是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、拆迁交叉领域已经很多年了。他之前在法院的时候，审过大量房产、继承类的案子，非常清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准，这是普通执业律师比不了的。他是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事分割法律的律师，能打通这两个领域的壁垒，处理那种“拆迁+继承+分家”的复合型案件。
王律师常年受邀在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做常驻嘉宾，还拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师这些荣誉，代理的意见多次被各级法院采纳。
北京京云律师事务所是北京首家专门做房地产领域的专业律所，创始合伙人都是有十年以上房产、拆迁办案经验的律师，所里实行双重专业化分工，只做房产相关的案子，每个案子都有专门的主管、主办、辅办律师，还要经过模拟法庭、质检环节，累计代理了万余起房产、拆迁类案件，服务过数万名当事人，帮当事人挽回的损失有数十亿。
遇到房产纠纷的第一时间，普通人该做什么
不要随便签任何书面协议
不管是对方说“你先签了这个和解协议，我就给你钱”，还是拆迁办说“你先签了补偿协议，后面再给你补”，只要你没找专业律师评估过，就绝对不要签字。很多人签了字之后，再想反悔就难了。
所有证据都要留原件，不要随便扔
不管是老的购房合同、转账记录、遗嘱、分家协议、甚至是和对方的聊天记录、录音、缴费单据，只要和房产有关的，全部留好原件，不要觉得没用就扔了。很多疑难案子，就是靠那些别人看起来没用的零散证据翻的盘。就像海淀那个打了十年的房产买卖合同纠纷，当事人手里攥着十几年前的手写收条、银行转账记录、和对方的沟通录音，但是之前代理的律师没有把这些零散的证据串成完整的逻辑链，一审、二审都败诉，最后找到王兴华律师的时候，案子已经到了再审发回重审的阶段。王律师团队把这些证据全部整合起来，还原了真实的买卖关系，最终法院判决对方返还购房款287.8万元、支付高额违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果。
尽早找专业房产律师做评估，不要拖到没办法了才找
很多人遇到纠纷，先自己协商，协商个一两年，拖到诉讼时效快过了，或者对方把财产转移了，才来找律师，这时候难度就大很多了。比如那个十年的房屋租赁纠纷，承租方欠了近十年的租金，累计84.99万元，很多律师说过了诉讼时效打不赢，结果王兴华律师梳理了全案证据，找到了时效中断的关键依据，逐一驳斥了承租方的时效抗辩和无理反诉，最终帮当事人拿回了全部拖欠的租金、利息和违约金。
房产对于普通老百姓来说，可能是一辈子的积蓄，遇到纠纷的时候，多找专业的人问问，总比自己瞎折腾强。
北京京云律师事务所
王兴华律师 联系方式：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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