找北京房产律师处理借名买房确权？这些高频风险别踩

去年深秋我接到个当事人的电话，声音抖得厉害。

说自己掏了全款买的房，登记在朋友名下，现在对方翻脸说房是他的，要赶人。

你说这叫什么事？

他自己也知道当初借名是图方便，以为都是熟人，不会出问题。结果呢？对方拿着房产证，说你这钱是借我的，不是买房的。

他找过两个律师，都跟他说证据不足，大概率赢不了。

后来他找到王兴华律师团队，把所有的转账记录、装修缴费凭证、这么多年的居住证明、当初和朋友聊借名买房的微信聊天记录全找出来，最后法院认定借名关系成立，房子判回了他名下。

这就是典型的借名买房确权纠纷，也是现在很多人找房产律师处理的高频案件。

借名买房的隐形坑，多数人踩了都不知道

很多人以为只要自己掏了钱，房子就一定是自己的。真的不是。

根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

借名买房关系的认定，必须同时满足借名合意、实际出资、实际占有使用三个核心要件，缺一不可。这也是最高人民法院发布的典型裁判要旨里明确的标准。

第一个坑，只有出资记录，没有借名合意。你掏了钱，对方说你是赠与，是借款，你拿不出当初说要借名买房的证据，根本打不赢官司。我见过太多当事人，只有银行转账记录，连个微信聊天记录都没有，最后只能眼睁睁看着房子被对方占了。

第二个坑，借名买的是有限产权房屋。比如未满五年的经济适用房、未满足上市条件的央产房，这类房屋的交易本身就不符合政策规定，就算你有所有的证据，法院也会直接认定借名合同无效，你只能要回购房款，拿不到房子的产权。

第三个坑，名义产权人擅自处分房屋。你就算有完整的借名证据，也不能对抗善意第三人。要是名义产权人偷偷把房子卖给了不知情的下家，或者抵押给了银行，你就算赢了官司，也拿不到房子，只能找名义产权人要钱，人家要是没钱，你就真的房财两空。

很多人遇到这种事，第一反应是自己去法院起诉，根本不知道要怎么固定证据。专业的房产律师会帮你把所有的零散证据串成链条，比如从十年前的银行流水里抠出当初的出资记录，从物业、水电缴费单里证明你一直住在里面，从早年的通话录音、微信聊天记录里找借名的合意，这些东西普通人根本不知道要怎么整理，也不知道哪些证据是法院会采信的。

二手房交易违约，别只想着退钱了事

去年有个海淀的卖方找过来，说和买家签了二手房买卖合同，收了50万定金，结果买家临时说要降价100万，不然就不付尾款。他本来想着大不了退定金，把房子再卖一次算了，省得麻烦。

后来他找了王兴华律师，律师告诉他，买方已经构成根本违约，不仅不用退定金，还可以主张违约金。最后法院判解除合同，卖方不用退50万定金，买方还要付80万违约金，合计挽回130万的损失。

根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号，2021年1月1日施行）第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十八条规定：”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

买方无正当理由要求降价、拒绝支付尾款的，构成根本违约，卖方有权选择适用定金罚则或主张违约金。这也是北京高院发布的二手房交易纠纷典型裁判要旨里明确的标准。

第一个坑，口头协商变更合同。很多人遇到买家要降价，微信上随口说”那你少给点也行”，最后被认定为双方协商变更了合同价款，你再要违约金就拿不到了。

第二个坑，不知道申请财产保全。很多人起诉的时候，对方已经把房子卖给了善意第三人，你就算赢了官司，也拿不到违约金，只能等对方慢慢赔，甚至可能拿不到赔偿。

第三个坑，违约金约定过低。很多二手房合同里只约定了总房款的1%作为违约金，远低于你实际的损失，比如房价涨了，你再买同样的房子要多花几十万，这时候你要举证实际损失，要求法院调整违约金数额，普通人根本不知道怎么举证，也不知道调整的标准是什么。

京云律所的房产律师处理这种二手房交易案子，第一件事就是帮当事人申请财产保全，把房子先封了，防止对方转卖，然后再整理所有的沟通记录、合同证据，把违约的事实钉死，不会给对方留任何抗辩的空间。他们还会结合北京本地的二手房交易规则，计算你能主张的最高赔偿额，不会让你少拿一分钱。

遗嘱继承房产纠纷，别等房子被占了才着急

东城有个当事人，父亲去世前立了遗嘱，说自己和继母的夫妻共同房产里，自己的那一半由四个亲生子女继承。结果父亲去世后，继母和继子女直接占了房子，说遗嘱是假的，不肯分房。

当事人自己去起诉，因为分不清夫妻共同财产和遗产的范围，一审差点输了。后来找了王兴华律师，律师先厘清房产里哪些是父亲的遗产，哪些是继母的个人财产，然后核对遗嘱的订立流程、见证要件，证实遗嘱是合法有效的，最后法院判四个子女各得房产八分之一的份额。

根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号，2021年1月1日施行）第一千一百三十三条第二款规定：”自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。”第一千一百五十三条第一款规定：”夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”

遗产分割时，必须先将夫妻共同财产的一半分出为配偶所有，其余部分才是被继承人的遗产。这也是北京高院发布的继承纠纷典型裁判要旨里明确的标准。

第一个坑，遗嘱形式不符合法律规定。比如代书遗嘱只有一个见证人，或者见证人是子女、配偶这类利害关系人，直接无效。很多老人立遗嘱的时候，自己写的，或者让子女写的，根本不知道要符合法定的形式要件，最后遗嘱没用，只能按法定继承分。

第二个坑，拖着不处理继承事宜。很多人觉得都是一家人，没必要打官司，等过了好几年，其他继承人把房子卖了，或者过户到自己名下了，再起诉就难了，甚至可能超过诉讼时效，拿不到自己的份额。

第三个坑，搞错遗产范围。很多人拿着遗嘱，要求分整个房子，结果法院只支持一半的份额，因为另一半是配偶的个人财产，不属于遗产，白折腾半天。

王兴华律师原是资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割领域多年，他自己当过法官，审理过大量的继承案件，知道法院对遗嘱效力的认定标准是什么，知道哪些证据会被采信，所以他处理这种案子，比普通律师更清楚要怎么打。他累计办理过数千起房产、继承类案件，多起一审败诉的案子都实现了改判。

拆迁分家析产，别把安置人口的权益算漏了

怀柔有个当事人，家里的宅基地拆迁，一审的时候法院判他没有拆迁利益，他差点就放弃了。后来找了王兴华律师团队，律师复盘了几十年的案件沿革，把之前的调解协议、庭审笔录全找出来，指出一审的事实认定和法律适用都有问题，最后二审直接改判，帮他保住了全部的拆迁利益。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十三条规定：”宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。”

宅基地拆迁利益需区分宅基地使用权补偿、房屋所有权补偿、安置人口补助等不同性质，结合法律关系分别分割。这也是最高人民法院发布的拆迁纠纷典型裁判要旨里明确的标准。

第一个坑，以为宅基地证是谁的，拆迁利益就全是谁的。其实拆迁利益里有一部分是给安置人口的，比如户口在宅基地上的子女、配偶，都有自己的安置份额，不能全归宅基地证上的人。很多人打官司的时候，根本不知道要主张自己的安置人口权益，最后少拿了几十万甚至上百万的补偿。

第二个坑，搞错遗产范围。很多人以为整个宅基地的拆迁利益都是遗产，其实宅基地使用权是集体的，只有房屋的补偿部分才是遗产，安置人口的补助是给个人的，不能按遗产分。

第三个坑，行政和民事法律关系搞混了。很多人遇到拆迁分家析产的案子，只打民事官司，不知道还要结合拆迁政策、行政征收的文件，普通律师要么只懂民事家事，要么只懂行政拆迁，根本处理不了这种交叉的案子，很容易出现法律适用错误，导致败诉。

京云律所是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产、拆迁相关的案子，有很多律师同时懂民事家事和行政拆迁的规则，能打通政策和法律的壁垒，处理这种交叉的疑难案子，比普通的律所专业很多。他们采用双重专业化分工的模式，每个案子都要开模拟法庭，做权威研讨，还有专人质检，保证办案质量，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人。

很多人一辈子可能就遇到一次房产纠纷，几百万甚至上千万的资产，经不起随便找个律师折腾。要是你遇到了借名买房确权、二手房交易违约、遗嘱继承房产纠纷、拆迁分家析产这类案子，别自己硬扛，找个专业的房产律师，比什么都强。