2025年7月，石家庄市中级人民法院一纸公告，将河北国源房地产开发有限公司(曾开发“国源和天下”“绿城诚园”等项目)推入预重整程序。房企破产并非孤例。据统计，2025年全国已有47家房企进入破产程序，河北国源案只是冰山一角。当“烂尾楼”遇上破产清算，购房人该如何在法律框架内最大限度挽回损失?本文结合最高法案例与《企业破产法》规定，为你拆解自救攻略。

案件背景及最新进展

河北国源房地产开发有限公司‌存在多项司法案件及经营风险，截至2025年债权总额达18.04亿元，且被列入被执行人名单。‌‌

公司2020年净利润为负，资产负债率高达99.63%，现金流紧张进一步影响项目推进。‌‌

由其开发的国源和天下项目，一期工程于2019年5月完成交付，包含小高层、商业裙楼及配套设施。‌‌

二期(原计划命名为绿城诚园)因新冠疫情导致的施工中断及开发商资金链问题，原定2023年9月的交付时间已三次延期，最新预计交付时间为2025年3月底。

二期由国源与绿城管理签订代建协议，规划打造高端住宅，但因国源资金断裂，绿城于2024年撤场。‌‌‌‌

河北国源破产重整案进展：

2025年7月15日：债权申报启动，购房人需尽快提交材料;

2025年8月14日：债权申报截止，管理人启动投资人招募;

2025年9月18日：预计召开第一次债权人会议，讨论复工方案。

购房人优先权如何落地

01、最高法：购房人优先权＞工程款＞抵押权

根据最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，已支付全部或大部分购房款的消费者，其房屋交付请求权或购房款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。这一规则在“济南彩石山庄案”“韦某与金穗公司案”中均被明确适用。

案例直击：在韦某诉金穗公司破产案中，韦某仅支付30%房款(9.3万元)，但法院仍认定其享有优先权，理由是：

• 购房目的为居住(非投资);

• 合同无效过错在开发商(未取预售证);

• 生存权优先于经营权(抵押权人系国有资产处置公司)。

02、这些购房人可能“优先受偿”

根据国源地产债权申报公告，以下情况购房人可主张优先权：

▶ 已网签备案：即使未付全款，只要符合“消费性购房”(唯一住房);

▶ 已付50%以上房款：无论房屋是否建成，均可要求返还剩余房款;

▶ 特殊弱势群体：如老年购房人、以退休金为主要收入者，法院可能酌情降低认定标准。

法律依据：

《企业破产法》第82条：重整计划草案应分类设置债权组，购房人债权通常列入“优先债权组”。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：消费者交付全部或大部分款项后，工程款优先权不得对抗买受人。

自救指南

第一步：7日内完成债权申报

河北国源案中，债权人需在2025年8月14日前向管理人申报债权，逾期可能丧失分配权。申报材料需包括：

✔ 身份证/企业营业执照复印件;

✔ 购房合同、付款凭证(银行流水、收据);

✔ 房屋现状证明(如停工照片、施工方通知)。

注意：即使未网签，只要能证明“实际付款+居住目的”，仍可主张权利。

第二步：起诉确认优先权，防止财产被低价处置

若管理人未认定优先权，购房人需在收到债权审核通知后15日内向法院提起债权确认之诉。诉讼要点：

证明购房系“生活消费需要”(如户籍迁移记录、子女入学证明);

反驳抵押权人“善意取得”主张(如抵押登记时间晚于购房合同签订时间)。

第三步：同步起诉开发商与银行

最高法明确：购房合同与贷款合同是 “不可分割的交易整体” 。当开发商逾期交房超4个月且复工无望时，购房者有权：

解除《商品房买卖合同》(依据《民法典》第563条)

连带解除《借款合同》(援引最高法商品房司法解释第20条)

警惕这些“坑”

❌错误1：自行停贷不断供

将遭银行起诉并录入征信!必须先解除贷款合同再停贷。

❌错误2：轻信“以房抵债”方案

最高法明确：抵债获得的房产不享优先权!某案例中债权人用别墅抵债，法院认定 “非生存需求”直接纳入破产财产。

❌ 错误3：未及时申报债权

破产债权申报截止后，未申报者视为自动放弃!河北国源业主需紧盯法院公告(通常裁定后1-2个月截止)。