2025年国家统计局数据显示，全国商品房逾期交房率达12.3%，涉及购房者超150万户。本文结合最高人民法院指导案例与地方监管政策，系统解析开发商延期交房时的退房退款流程。

典型案例：连云港烂尾楼集体退房案

2025年6月，江苏省连云港市赣榆区法院审理一起烂尾楼纠纷案。购房者柏某、杨某娟购买期房后，因开发商资金链断裂导致项目停工，逾期交房超过一年。法院经审理认定：

开发商逾期交房构成根本违约，购房者可解除合同

开发商需返还购房款、已还贷款及利息，并支付违约金

银行需配合解除贷款合同，购房者无需继续还贷

裁判要旨：

依据《民法典》第563条，开发商逾期交房超过合理期限，购房者可解除合同

连云港中院明确，项目停工且无复工可能时，购房者有权“一揽子”解除买卖合同和贷款合同

开发商需承担剩余贷款返还责任，银行不得要求购房者继续还贷

法律依据

1. 《民法典》第五百六十三条

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。2025年最高法案例明确，开发商逾期交房超过90日且项目停工的，购房者无需催告可直接解除合同。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或出卖人、抵押权人故意隐瞒已抵押事实导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例分析

珠海泰禾中央广场案

2025年8月，珠海市香洲区法院审理一起群体性逾期交房纠纷。300户购房者联合起诉开发商，要求解除合同并退房退款。法院经审理认定：

开发商逾期交房超过180日，构成根本违约

购房者有权解除合同并要求返还全部房款及利息

开发商需支付违约金(合同总价款×0.05%/日)

设立监管账户保障退款执行

裁判要旨：

依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，购房者主张交付房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权

珠海中院明确，群体性纠纷可适用“示范判决”机制，加速同类案件处理

开发商需优先从预售资金监管账户中支付退款

实务操作指引

第一步：催告程序

通过EMS向开发商发送《交房催告函》，留存签收凭证。催告期建议设定为30日，保留催告证据。若开发商在催告期内仍未履行交房义务，购房者可依法行使解除权。

第二步：行政投诉

向当地住建部门提交《履行合同监督申请书》，要求：

约谈开发商法定代表人

冻结开发商监管账户资金

列入信用黑名单

启动预售资金追缴程序

第三步：司法程序

起诉准备：收集房屋买卖合同、付款凭证、催告函、项目停工证明等证据材料

诉讼请求：明确要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失(如租房费用、违约金等)

财产保全：对开发商财产申请保全，重点查封未售房源、银行监管账户资金、开发商持有的其他物业产权

第四步：执行阶段

优先受偿：依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，购房者主张交付房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权

信用修复：判决生效后，可向法院申请出具《信用修复证明》，消除征信影响

刑事报案：若开发商存在转移资产行为，可向经侦部门报案，涉嫌合同诈骗罪或拒不执行判决罪

结语

2025年司法实践已形成“严格认定违约责任，全面保障购房者权益”的裁判导向。数据显示，采用组合维权策略的案件，平均退款周期从18个月缩短至4.2个月。建议购房者把握“90日黄金期”，通过司法程序及时止损，必要时可联合业主委员会集体维权，降低诉讼成本。