2025年，我国离婚率持续攀升，房产作为家庭核心资产，其分割与贷款处理成为离婚纠纷的焦点。以福建省泉州市洛江区为例，2025年11月该区出台购房补贴政策后，离婚案件中涉及贷款房分割的占比达65%。此类纠纷不仅涉及《民法典》婚姻家庭编，还涉及《民法典》合同编与金融监管规则。本文结合最新司法案例与政策，从房产归属、贷款承担、过户解押三个维度，解析离婚时房屋贷款的处理路径。

一、房产归属：婚前与婚后购买的区分

法律规则：

婚前购买：若一方婚前全款购房并登记于个人名下，房产属个人财产，离婚时不分割;若婚前首付+贷款购房并登记于个人名下，婚后共同还贷部分及增值部分属共同财产，由登记方补偿另一方。

计算公式：补偿款=共同还贷部分÷(购房总价+已还利息)×房屋现值÷2.

案例：2025年杭州余杭区某案中，男方婚前首付100万元购房，婚后共同还贷200万元，房屋现值800万元。法院判决房产归男方所有，男方补偿女方150万元。

婚后购买：无论登记于一方或双方名下，均属共同财产，原则上平均分割，但法院可依据抚养子女、女方权益等因素适当调整。

案例：2025年广州天河区某案中，夫妻婚后购房登记于男方名下，女方抚养子女且无过错，法院判决房产归女方所有，女方补偿男方40%房款。

二、贷款承担：共同债务与个人债务的界定

债务性质：

共同债务：婚后购房产生的贷款，无论登记于一方或双方名下，均属共同债务，需双方共同偿还。

个人债务：婚前购房产生的贷款，若未用于共同生活，属个人债务，由登记方自行偿还。

处理方式：

协议分割：双方可协商确定房产归属及贷款承担，例如一方获得房产并继续还贷，另一方放弃产权并获得补偿。

风险提示：协议仅对双方有效，不能对抗债权人。若获得房产方未还贷，银行仍可要求双方共同偿还。

法院判决：协商不成时，法院可能判决房产归一方所有，由该方继续还贷并补偿另一方;或出售房产清偿贷款后分割剩余款项。

案例：2025年上海浦东新区某案中，夫妻婚后购房贷款余额300万元，法院判决房产归男方所有，男方补偿女方100万元，并独自承担剩余贷款。

三、过户解押：贷款未还清时的产权变更

操作难点：根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，但需通知抵押权人(银行)。贷款未还清时，房产过户需先解押，常见方式包括：

卖方自筹资金解押：一方或双方筹集资金还清贷款后过户。

买方首付解押：买方支付首付用于解押，但需防范卖方挪用资金风险。

第三方垫资解押：通过担保公司垫资解押，但需支付高额利息(通常为日万分之五至万分之八)。

政策支持：2025年多地政府推出“带押过户”政策，允许抵押房产直接过户并同步变更贷款主体。例如，2025年南宁市规定，离婚时房产贷款未还清的，双方可申请“带押过户”，由获得房产方承接剩余贷款，无需提前还贷。

四、特殊情形：多子女家庭与政策性住房

多子女家庭：根据2025年多地购房补贴政策，二孩、三孩家庭购房可获额外补贴(如南宁市二孩家庭补贴3万元，三孩家庭补贴6万元)。离婚时，若房产享受此类补贴，补贴款属共同财产，需平均分割。

政策性住房：经济适用房、共有产权房等政策性住房，离婚时需先补缴土地收益等价款取得完全产权后分割，或由一方获得产权并补偿另一方。

结语

离婚时房屋贷款的分割，既是法律规则的适用，更是利益平衡的艺术。夫妻双方需以诚信为基础，通过协商或诉讼明确房产归属与债务承担;在操作层面，需充分利用“带押过户”等政策工具降低交易成本。2025年，随着《民法典》婚姻家庭编司法解释的细化与地方政策的创新，离婚房产分割的规则愈发清晰。唯有以法律为尺，以公平为绳，方能在情感与财产的纠葛中寻得平衡。