一场“以房换房”的置换承诺，四年未兑现，开发商反手将65岁老人告上法庭，索要43万尾款及违约金。京云任律师临危受命，一举反诉成功——法院判决解除合同，开发商返还全部已付款项并支付利息，驳回开发商全部诉讼请求!

案情简介

65岁的李阿姨是北京人，退休后想在山东沿海城市买套小房子养老。2022年8月，她看中了烟台龙口市某森林小镇的一套房子。但和普通购房者不同，李阿姨手头现金不够，她真正的底气是位于乳山市银滩的一套房产。

当时，开发商的销售员马某向李阿姨承诺：“阿姨，您先交23万补齐首付，剩下的43万不用您操心。我们公司帮您把乳山那套房子卖了，卖的钱直接补上这边的房款，多退少补!” 为了让李阿姨放心，马某还专门写了一份《证明》，白纸黑字盖了手印，明确写着“卖的价位不低于当时客户购买的价位”。

李阿姨信了。她想着，乳山的房子当初买的时候就是43.6万，卖掉正好抵尾款，自己再添23万，养老房就妥了。于是，她东拼西凑，甚至向亲戚借款，分多次将23万元交到了开发商账户。

然而，钱交了，合同却签得稀里糊涂。李阿姨后来回忆，当时销售员只拿出两份合同的最后一页，催着她“赶紧签字按手印，就是个手续”，根本没让她看前面的内容，更没提这是一份正儿八经的《商品房买卖合同》，而不是她理解的“置换协议”。

更让她崩溃的是，从2022年8月签下认购书，一直到2026年，开发商承诺的“代卖乳山房产”压根就没动静! 四年间，李阿姨无数次催促，对方总是推诿。乳山的房子没卖出去，龙口的房子也没钱付尾款。

结果，2026年开发商一纸诉状将她告上法庭，要求她支付剩余房款43万元，并承担高达LPR1.95倍的违约金!

面对开发商的起诉，李阿姨又气又急。经过多方对比，李女士找到了北京首家房地产专业律师事务所——北京京云律师事务所。京云律师事务所任律师接受李女士的委托后，迅速展开了深入细致的调查取证工作、制定了专属维权方案并反诉原告某房地产开发商。

律师风采

庭审中，反诉被告(原告)房地产开发商公司辩称，原告诉请缺乏事实与法律依据，首先双方已签订案涉商品房预售合同及补充协议，应以预售合同及补充协议为准。原告要求返还已支付购房款以及支付双倍定金的主张不成立。其次原告主张解除合同已超一年的除斥期间，假设原告主张案涉购房合同为附条件合同成立，那么原告至今未按照双方约定足额给付首付款33万元，所以其主张附条件代售的条件至今未成立，且我公司并非乳山房产开发商，我公司仅开发了森林小镇一个小区。最后马某并非我公司工作人员，根据当庭反诉原告陈述已经发现案外人马某未兑现承诺长达4年之久，其怠于行使权利已超过3年诉讼时效，相应的诉请依法不应予以支持。

针对反诉被告的辩称，任律师敏锐地抓住案件核心

第一，合同到底成不成立?李阿姨作为65岁的老年人，在未阅读合同正文的情况下，被销售员以“办手续”为由诱导在空白尾页签字，这根本不是她的真实意思表示。

第二，销售员的承诺算不算数?任律师当即出示了微信聊天记录、转账凭证和那份关键的《证明》。她指出，马某全程负责销售、收款、沟通，李阿姨有充分理由相信他就是开发商的人。这份“代卖房产、多退少补”的承诺，是李阿姨决定买房的核心前提，是合同不可分割的一部分!

第三，到底是谁违约?开发商先违背了代卖承诺，才导致李阿姨无法支付尾款!开发商的不作为已经导致合同目的无法实现，李阿姨不仅不应承担违约责任，反而有权解除合同并要求退款。

胜诉判决

任律师的辩论逻辑严密、证据扎实。法院最终采纳了她的核心观点，判决：

一、解除原告房地产开发有限公司与被告李女士对房地产·森林小镇3号楼2-1001房屋签订的《烟台市新建商品房买卖合同(预售)》及补充协议;

二、原告房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李女士已付购房款230000元及利息(以230000元为基数，自2022年9月1日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

三、驳回被告(反诉原告)李女士的其他反诉请求;

四、驳回原告(反诉被告)房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费3875元、反诉受理费2708元，均由原告房地产开发有限公司负担。

拿到判决书的那一刻，李阿姨悬了四年的心终于放下了。