2025年，农村房屋买卖合同无效引发的拆迁利益纠纷呈高发态势。宁波市奉化区人民法院审理的赵某某诉陈某某案、最高人民法院入库的阎某诉刘某案均显示，此类纠纷核心在于：合同无效后，买受人能否主张拆迁安置权益?本文结合典型案例与最新司法解释，解析法律适用规则。

一、合同无效的认定：公共利益与身份限制

1. 法律强制性规定

根据《土地管理法》第62条及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，禁止向城镇居民转让。宁波奉化案中，赵某某作为城镇居民购买宅基地房屋，法院直接认定《房屋买卖契约》无效，返还购房款42万元。

2. 司法实践趋势

最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条明确：非集体成员购买宅基地房屋的合同，因损害社会公共利益而无效。2025年入库案例(阎某诉刘某案)进一步确认，即使买受人实际居住多年，合同仍因违反强制性规定而无效。

二、拆迁安置权益的分配：信赖利益保护原则

1. 返还与赔偿的双重责任

合同无效后，出卖人需返还购房款，买受人需腾退房屋。但根据《民法典》第157条，过错方需赔偿损失。宁波案中，法院判决出卖人返还42万元购房款，并承担房屋占用期间的折旧损失。

2. 拆迁利益的特殊处理

最高法明确：即使合同无效，双方关于拆迁利益的约定仍有效力。在阎某诉刘某案中，法院虽认定合同无效，但基于买受人刘某对房屋增值的合理预期，判决出卖人阎某赔偿“信赖利益损失”30万元，综合考虑因素包括：

房屋区位价值(长治市郊区宅基地基准地价)

买卖时与当前房价差额(10万元购房款与现值120万元)

买受人添附价值(彩钢板房顶、雨棚等改造费用)

三、实务操作建议

1. 买受人应对策略

及时固定证据：保留购房合同、付款凭证、房屋改造记录，证明实际投入。

主张信赖利益：申请对房屋区位价值进行评估，参考周边商品房价格。

参与补偿方案：在拆迁公告发布后，以“实际使用人”身份要求参与补偿协商。

2. 出卖人风险提示

诚信原则约束：故意隐瞒拆迁信息签订合同，可能被认定“恶意串通”，赔偿比例提升至70%(如阎某案)。

行政诉讼风险：若拆迁部门将补偿款直接支付给出卖人，买受人可提起行政诉讼要求重新分配。

结语

2025年司法实践表明，农村房屋买卖合同无效不意味着买受人丧失全部权益。通过主张信赖利益损失、参与拆迁协商，买受人仍可获得合理补偿。建议签订合同时明确“如遇拆迁，补偿款按比例分配”条款，并公证添附价值，以降低后续纠纷风险。