2025年，南京市江宁区某村民在宅基地上加建三层楼房，未取得乡村建设规划许可证。镇政府依据《城乡规划法》第六十五条作出《限期拆除决定书》，但村民认为房屋用于自住且符合分户条件，拒绝拆除。经行政诉讼，法院判决撤销拆除决定，理由是“符合分户条件的唯一住房可暂缓拆除”。这一案例揭示了自建房违建纠纷的核心争议：违建认定标准与权利救济的平衡。本文将从违建类型、查处程序及救济途径三方面展开分析。

一、自建房违建的认定标准与类型

根据《城乡规划法》《土地管理法》及地方性法规，以下情形可能被认定为违建：

未批先建：未取得乡村建设规划许可证或宅基地批准文件;

超面积建设：超出审批范围或楼层高度(如宅基地面积120㎡，实际建房150㎡);

改变用途：在宅基地上建厂房、酒店等经营性场所;

占用耕地：未经批准在农用地上建房;

临时建筑超期：如工棚、看护房超过批准期限未拆除。

案例分析：2025年苏州市吴江区某企业违建案中，企业在集体土地上搭建2000㎡厂房，未取得建设工程规划许可证。城管部门依据《城乡规划法》第六十四条，责令限期拆除并罚款24万元(按工程造价的10%计算)。此案表明，经营性违建的处罚力度远大于自住违建。

二、违建查处程序与权利救济

1. 查处程序：

根据《行政强制法》及地方规定，查处违建需遵循以下步骤：

调查取证：执法人员现场勘查，制作笔录并拍照;

责令整改：下发《限期拆除通知书》，明确整改期限(通常不少于15日);

催告程序：逾期未拆的，书面催告并告知陈述申辩权;

强制拆除决定：经催告仍不履行，作出《强制拆除决定书》;

公告与实施：提前3-5日张贴公告，通知当事人到场。

案例分析：2025年无锡市惠山区某居民违建案中，城管部门未履行催告程序直接强拆，被法院判决确认违法并赔偿居民家具损失5万元。此案确立了“程序合法性是强拆行为有效性的前提”的裁判规则。

2. 权利救济途径：

行政复议：对《限期拆除决定书》不服的，可在60日内向上一级部门申请复议;

行政诉讼：对复议结果不服或未复议的，可在6个月内向法院起诉;

民事诉讼：若违建导致他人损失(如遮挡采光、影响通风)，受损方可要求停止侵害、赔偿损失;

听证申请：在查处过程中，当事人可申请听证，就违建事实、处罚依据等提出异议。

典型案例：2025年常州市武进区某村民违建案中，村民认为房屋建于2008年《城乡规划法》实施前，不应被认定为违建。法院依据《江苏省城乡规划条例》第五十二条，判决撤销拆除决定，理由是“历史遗留问题应遵循‘从旧兼从轻’原则”。此案为老旧违建的处置提供了参考。

三、实务操作建议：合规建设与风险防范

事前预防：

建房前咨询当地自然资源、农业农村部门，确认用地性质与审批流程;

保留审批文件、缴费凭证等证据，避免“未批先建”风险;

严格控制建筑面积与高度，避免超标。

事中应对：

收到《限期拆除通知书》后，立即停止施工并咨询律师;

申请听证或复议，提交证据证明房屋符合分户条件、唯一住房等例外情形;

若面临强拆，全程录音录像，记录执法人员身份、车辆信息。

事后救济：

对强拆行为提起行政诉讼，主张国家赔偿(包括房屋损失、物品损毁等);

若房屋被拆后无处居住，可申请临时安置补助;

通过媒体监督或信访渠道，推动问题解决。

结语

强制拆迁与自建房违建纠纷的化解，需兼顾法律刚性与人情温度。对拆迁方而言，程序合法与补偿合理是避免纠纷的关键;对违建方而言，合规建设与及时救济是维护权益的底线。在法治社会背景下，唯有以法律为尺、以证据为盾，方能实现纠纷的实质性化解。