协议拆迁因跳过行政裁决程序、直接由双方协商补偿而备受关注。但“自愿签订”是否等同于“合法有效”?本文结合司法实践与最新法规，解析协议拆迁的效力边界。

案例分析：无资质主体签订的协议被判无效

2025年，上海市某村村委会未经区政府授权，与村民王某签订拆迁协议，约定补偿款80万元。后王某发现村委会无拆迁主体资格，且补偿标准低于区政府文件规定的每平方米1.5万元，遂起诉要求确认协议无效。

协议效力的法律要件

根据《民法典》第143条，有效民事法律行为需满足：

主体适格：拆迁方应为市、县级政府或其委托的部门，村委会、开发商等无资质主体签订的协议无效。

内容合法：补偿标准不得低于区政府制定的基准价。本案中，村委会补偿标准低于区政府文件，违反强制性规定。

程序合规：协议签订前需公示拆迁方案、评估报告，并允许被拆迁方提出异议。

司法实践中的效力认定

主体瑕疵：2024年最高法判例明确，无拆迁资质的主体签订的协议，因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”而无效。

内容瑕疵：若补偿标准明显低于市场价，法院可依据《民法典》第151条“显失公平”撤销协议。例如，2025年杭州某案中，法院判决将补偿款从每平方米1万元调整至1.8万元。

实务建议

核查主体资格：签订前要求拆迁方出示政府授权文件或拆迁许可证。

对比补偿标准：要求拆迁方提供区政府基准价文件，并委托第三方评估。

保留协商证据：对拆迁方承诺的“额外补偿”等条款，需写入协议并加盖公章。