2025年，全国城中村改造进入深水区，广州、东莞等地相继出台专项法规，但改造过程中仍暴露大量纠纷。本文结合最高人民法院最新判例及地方性法规，解析五大典型矛盾，并提供法律实操建议。

一、纠纷类型与典型案例

1. 补偿标准争议

案例：山东J市张先生案(2025年)

村民未签协议即遭强拆，街道办以"评估明细表"替代正式报告。法院认定强拆行为违法，需赔偿房屋价值及临时安置费。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：评估需采用市场比较法，且不得低于周边商品房均价。

《广州市城中村改造条例》第23条：补偿方案须经村民代表大会2/3通过，否则不得实施。

2. 产权认定纠纷

案例：浙江金华林XX案(2025年)

历史无证房被认定违建，法院依据"历史用地手续+实际使用情况"判决按重置价补偿(框架结构3500元/㎡)。

法律依据：

《土地管理法》第48条：1987年前建成的无证房，经村集体确认可视为合法产权。

最高法《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条：禁止以"违建"名义规避补偿责任。

3. 租赁合同违约

案例：东莞某企业案(2025年)

承租人因改造被迫搬迁，法院依据《城镇房屋租赁合同纠纷解释》第12条，判决出租人赔偿装修费及停产损失。

法律依据：

《民法典》第725条：租赁期内房屋所有权变动，不影响租赁合同效力。

《东莞市城中村改造条例》第15条：企业安置方案需明确搬迁补助标准(月均利润×24个月)。

4. 程序违法诉讼

案例：河北孙先生案(2025年)

未完成社会稳定风险评估即强拆，法院依据《行政诉讼法》第70条撤销征收决定。

法律依据：

《土地管理法实施条例》第27条：征收预公告须公示30日，且需完成听证程序。

最高法《关于办理申请强制执行案件若干问题的规定》第6条：未履行补偿义务的强拆决定，法院不予执行。

5. 增值收益分配

案例：广州某村集体案(2025年)

土地转为商业用地后，村民凭《土地增值收益农民共享机制》获溢价15%分红，累计920万元。

法律依据：

自然资源部《土地征收成片开发标准》第8条：商业开发须预留不低于10%的利润用于农民分红。

《广州市城中村改造条例》第31条：分红比例需写入补偿协议附加条款。

二、2025年法律创新与维权策略

1. 评估环节突破

要求提供完整评估报告(含市场比较法数据)，拒绝"价格明细表"。

联合10%以上村民申请更换评估机构(《土地征收评估办法》第12条)。

2. 协议审查要点

必须包含条款：土地用途承诺、增值分红比例、过渡费翻倍条款(超期后200%支付)。

禁止条款："先签后补""空白协议"(最高法《征收拆迁司法解释》第5条)。

3. 行政诉讼技巧

起诉期限：对补偿决定不服的，6个月内提起诉讼(《行政诉讼法》第46条)。

证据固定：强拆现场须拍摄执法人员信息，保存房屋全景影像(含时间戳)。

结语

2025年城中村改造纠纷呈现"历史遗留问题与新规冲突"特征，被拆迁人需善用《土地增值收益农民共享机制》等创新政策，通过法律程序争取公平补偿。建议签约前委托律师审核协议，确保新增补偿项(如分红、装修重置价)无遗漏。