2025年，江苏省镇江市某老旧小区改造项目中，因补偿标准争议，32户居民与拆迁方陷入僵局。拆迁方依据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》作出补偿决定，但居民认为评估报告未考虑房屋装修及附属设施价值，拒绝搬迁。最终，通过行政诉讼，法院撤销原补偿决定并责令重新评估，纠纷得以化解。这一案例折射出强制拆迁纠纷的核心争议点：程序合法性、补偿合理性及权利救济途径。本文将从法律框架、实务操作及典型案例三方面展开分析。

一、强制拆迁的法律边界与程序要求

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条，强制拆迁需满足以下条件：

征收决定合法：需符合公共利益(如旧城改造、交通建设等)，并经法定程序作出。

补偿到位：被征收人应获得房屋价值补偿、搬迁补助、临时安置费及停产停业损失补偿。

程序合规：包括作出征收决定并公告、签订补偿协议、作出补偿决定、催告履行、申请法院强制执行等环节。

案例分析：2025年镇江市京口区某商业综合体拆迁案中，拆迁方未对商户的装修损失进行评估，仅按房屋面积补偿。商户提起行政诉讼后，法院依据《条例》第十七条，判决拆迁方补充评估并增加补偿款120万元。此案表明，补偿范围需覆盖直接损失与合理预期利益。

二、纠纷解决途径：从协商到诉讼的全流程

1. 协商与调解：成本最低的解决方式

当事人可就补偿标准、搬迁期限等核心问题协商。例如，2025年丹徒区某企业拆迁案中，企业与拆迁方通过第三方调解机构达成协议：拆迁方增加设备搬迁补助20万元，企业承诺15日内完成搬迁。调解需注意保留书面协议，明确双方权利义务。

2. 行政复议：对补偿决定的合法性审查

若认为补偿决定违法，可在收到决定书之日起60日内向上一级政府申请复议。以2025年句容市某居民拆迁案为例，居民认为评估机构未实地勘查，复议机关依据《行政复议法》第二十八条，撤销原补偿决定并责令重新评估。复议需提交征收决定、补偿协议、评估报告等证据。

3. 行政诉讼：司法审查的终极救济

对复议结果不服或未复议的，可在6个月内向法院起诉。诉讼需聚焦以下焦点：

程序违法：如未公告征收决定、未组织听证。

实体违法：如补偿标准低于市场价、未覆盖全部损失。

证据瑕疵：如评估报告未签字盖章、未附资质证明。

典型案例：2025年扬中市某养殖场拆迁案中，养殖场主张拆迁方未考虑畜禽转运损失。法院依据《条例》第二十三条，判决拆迁方补偿畜禽损失及临时安置费共计85万元。此案确立了“合理预期利益应纳入补偿范围”的裁判规则。

三、实务操作建议：证据收集与策略选择

证据清单：

征收决定、补偿协议、评估报告等书面文件;

房屋现状照片、视频及附属设施清单;

沟通记录(如微信、邮件、录音);

第三方评估报告(如自行委托的装修价值评估)。

策略选择：

优先协商：适用于补偿差距较小、双方争议不大的情形;

行政复议：适用于程序违法或实体明显不公的情形;

行政诉讼：适用于复议未果或需司法确认违法的情形。

风险规避：

避免采取过激行为(如阻挠执法、破坏财物)，否则可能被追究治安责任;

及时申请财产保全，防止拆迁方转移资产;

委托专业律师参与，提高维权效率。