集体产权房(如农村宅基地房、小产权房)因土地性质特殊，拆迁补偿问题长期存在争议。2025年，随着《土地管理法》修订及地方补偿标准的细化，集体产权房拆迁补偿逐渐走向规范化。本文结合最新法规与典型案例，解析补偿款的计算方法与分配规则。

案例聚焦：合肥市庐江县集体产权房拆迁纠纷

2025年11月，庐江县白山镇某村因S351盛同路建设拆迁集体产权房。村民王某的房屋为2010年自建，未取得房产证，但经村委会确认属于合法建筑。拆迁方公布的补偿方案显示：宅基地补偿49320元/亩，砖瓦房补偿2400元/㎡，搬迁费15元/㎡，临时安置费每人每月500元(最长24个月)。王某质疑其房屋因无证应降低补偿标准，引发争议。

处理结果：

经县自然资源局核查，王某房屋符合“一户一宅”政策，且建造时已履行审批手续，虽未办证但属合法建筑。拆迁方按标准全额补偿，王某获房屋补偿2400元/㎡×120㎡=28.8万元，宅基地补偿49320元/亩÷666.67㎡/亩×120㎡≈8877元，搬迁费1800元，临时安置费1.2万元(2人×500元/月×24个月)，总计30.86万元。

法律解析：集体产权房拆迁补偿的构成

规则一：补偿项目与标准

根据《土地管理法》第48条及地方实施细则，集体产权房拆迁补偿包括：

房屋价值补偿：按结构、面积、成新度评估。例如，安徽省2025年标准为：草房1900元/㎡、砖瓦房2400元/㎡、楼房3300元/㎡;

宅基地补偿：按区位价计算，公式为“区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积”;

搬迁与临时安置补偿：搬迁费按房屋面积计算(如15元/㎡)，临时安置费按人口或房屋面积补贴;

停产停业损失补偿：若房屋用于经营，按前三年平均净利润×停产月数计算。

规则二：合法性认定与补偿差异

合法建筑：取得规划许可、产权证或经村委会确认的房屋，按标准全额补偿;

违法建筑：未取得许可的超建部分，仅补偿材料费(如500元/㎡);

临时建筑：未超批准期限的，按剩余使用年限比例补偿。

规则三：补偿方式选择

被拆迁人可自主选择货币补偿或产权调换：

货币补偿：一次性支付全部款项;

产权调换：按1:1.2比例置换安置房，超面积部分按市场价70%购买。

最新法规：2025年地方补偿标准细化

2025年5月实施的《安徽省土地征收及补偿安置办法》第18条明确规定：“集体产权房拆迁补偿，应优先保障被拆迁人居住条件。选择产权调换的，安置房面积不得低于原房屋合法面积的1.2倍;选择货币补偿的，补偿款应足以在同地段购买同等面积商品房。”此外，该办法要求拆迁方在签约前公示补偿标准、评估机构资质等信息，接受社会监督。

实务建议

拆迁前核查房屋审批手续，保留村委会证明、建房合同等证据;

拒绝接受低于市场价的补偿方案，可要求重新评估;

优先选择产权调换，避免货币补偿后购房压力。