2025年10月，杭州购房者李某遭遇退房后开发商拖延退款，历时8个月通过法律程序追回320万元购房款及利息。此类纠纷在全国频发，据中国消费者协会数据显示，2025年前三季度房地产投诉中，退房退款纠纷占比达37%。本文结合最新《民法典》及司法实践，系统梳理法律维权路径。

案例分析：李某退房维权全流程

2024年12月，李某与杭州某开发商签订购房合同，支付首付款120万元并办理贷款200万元。2025年3月，因开发商未按约交付精装房，双方签订《退房协议》，约定45日内退还全部款项。但截至2025年6月，开发商仅退还50万元，剩余款项以“资金周转困难”为由拖延。

法律程序五步走

证据固定阶段

李某首先收集购房合同、付款凭证、退房协议、沟通记录(含微信聊天记录、录音)等证据。其中，《退房协议》明确约定退款时间、金额及违约责任，成为后续诉讼核心证据。

律师函催告程序

2025年7月，李某委托律师向开发商发送《履约催告函》，要求7日内退还剩余款项，否则将追究日万分之五的违约金。根据《民法典》第577条，此举构成合法催告，可中断诉讼时效。

行政投诉与调解

催告无果后，李某向杭州市住房保障和房产管理局提交投诉材料。依据《城市房地产开发经营管理条例》第31条，房管部门介入调解，但开发商仍以“总公司未拨款”为由拒绝履行。

民事诉讼立案与审理

2025年8月，李某向杭州市中级人民法院提起诉讼，主张：

退还剩余购房款270万元;

支付违约金(按日万分之五计算，截至起诉日约12万元);

承担诉讼费用。

法院审理中，开发商辩称“资金链断裂属不可抗力”，但未能提供银行破产等法定免责证据。根据《民法典》第585条，法院认定开发商构成根本违约，判决其10日内履行退款义务，并支付违约金。

强制执行程序

判决生效后，开发商仍未履行。2025年9月，李某申请强制执行，法院查封开发商名下两套未售房产，并通过司法拍卖程序优先受偿。最终，李某于2025年10月全额收回款项。

最新法律依据

《民法典》第563条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，买受人可请求解除合同。

《民事诉讼法》第243条：发生法律效力的民事判决，一方拒绝履行的，对方当事人可向法院申请执行。