2025年，某三线城市“星河湾”项目因开发商资金链断裂，导致300户业主无法按期收房。开发商虽承认违约，但以“公司账户仅剩200万元”为由拒绝支付违约金。这一场景折射出当前房地产市场中普遍存在的执行难题：当开发商丧失偿付能力时，业主如何通过法律手段实现权益救济?

典型案例：从协商到强制执行的完整路径

案例1：财产保全破局

2025年南京某法院审理的“金辉置业案”具有示范意义。业主李某在起诉开发商逾期交房时，同步申请财产保全，法院冻结了开发商名下未售的10套商铺(评估价值2000万元)。尽管开发商主张“商铺已抵押给银行”，但法院依据《民事诉讼法》第103条，认定业主的债权优先于普通债权，最终通过拍卖商铺执行到位1800万元，覆盖了300户业主的违约金诉求。

案例2：追加股东责任

在杭州“绿城国际”项目纠纷中，业主发现开发商注册资本仅1000万元，但实际负债超2亿元。通过律师调查，业主证明开发商股东存在抽逃出资行为，遂依据《公司法》第20条，申请追加股东为被执行人。法院最终判定股东在抽逃出资范围内承担连带责任，为业主追回4000万元赔偿款。

法律工具箱：业主可采取的五大救济措施

申请财产保全

根据《民事诉讼法》第103条，业主可在起诉时或诉讼中申请法院查封开发商名下房产、土地、银行账户等资产。需注意：

需提供等值财产担保(可通过保险公司出具保函降低门槛)

优先查封未售房源、车位等易变现资产

2025年最高院司法解释明确，已设定抵押的财产在抵押权人同意或剩余价值范围内可部分查封

追究股东连带责任

若开发商为有限责任公司，业主可重点核查：

股东是否足额出资(《公司法》第28条)

是否存在人格混同(如财务、业务、人员混同)

是否滥用权利逃避债务(《公司法》第20条)

2025年浙江高院发布的《破产审判白皮书》显示，近三年追加股东责任的案件执行到位率达67%

申请开发商破产重整

当开发商资不抵债时，业主可依据《企业破产法》第2条申请破产重整。相较于清算程序，重整程序可：

引入战略投资者恢复项目开发

将违约金债权转为股权

2025年深圳中院试点的“预重整制度”，允许在正式破产前先行制定重组方案

行使工程价款优先受偿权

若开发商拖欠施工方工程款，业主可依据《民法典》第807条主张：

建设工程价款优先于抵押权和其他债权

业主购房款优先于工程款(仅限已支付全部或大部分房款的消费者)

2025年最高院司法解释明确，该权利行使期限为18个月(自合同约定竣工日起算)

参与政府纾困基金分配

针对烂尾楼项目，2025年多地政府设立专项纾困基金。业主需：

及时向住建部门登记债权

配合政府协调开发商与施工方达成复工协议

接受以房抵债等替代性赔偿方案

实务建议：业主维权三步走

证据固化阶段

收集购房合同、付款凭证、开发商违约通知等书面证据

通过公证方式固定房屋现状(如拍摄延期交房通知、施工停滞照片)

委托第三方机构出具房屋质量检测报告(如涉及质量问题)

策略选择阶段

开发商尚有偿付能力：优先申请财产保全+协商分期赔偿

开发商资不抵债：立即申请破产重整+追加股东责任

政府介入项目：参与纾困方案谈判+争取优先受偿

执行攻坚阶段

申请将被执行人纳入失信名单(限制高消费、限制出境)

申请司法拍卖开发商其他资产(如股权、知识产权)

发现转移财产线索时，提起债权人撤销权之诉