2025年12月，南京某小区因邻近工地违规爆破作业，导致3栋居民楼出现墙体裂缝、玻璃碎裂，200余户家庭受损。业主集体维权时，部分家庭因证据不足或责任认定不清陷入僵局，而另一部分通过法律途径成功获赔。这一案例折射出房屋受损侵权维权的复杂性：如何固定证据、明确责任主体、选择维权路径，成为受损业主的核心诉求。本文结合《民法典》及司法实践，解析房屋受损侵权的法律规则与维权全流程，为公众提供实操指南。

一、责任主体认定：施工方、建设方、设计方谁担责?

房屋受损侵权的责任主体需根据过错原则划分，常见情形包括：

施工方直接过错

若施工方未采取安全防护措施(如未设置防护网、未监测振动强度)，导致房屋受损，依据《民法典》第1165条，施工方需承担侵权责任。例如，2025年上海某工地因未加固基坑支护，导致相邻房屋地基沉降，法院判决施工方赔偿修复费用及房屋贬值损失共计120万元。

建设方指示过错

若建设方(开发商)要求施工方违规作业(如缩短工期、超负荷施工)，或未尽到选任责任(如选择无资质施工队)，需承担连带责任。2025年杭州某楼盘因建设方要求夜间违规爆破，法院判决建设方与施工方共同赔偿业主损失。

设计方缺陷责任

若房屋受损因设计缺陷引发(如抗震等级不足)，可向设计单位主张权利。例如，2025年成都某小区因设计方未考虑地质条件，导致施工振动引发房屋裂缝，法院判决设计方承担40%赔偿责任。

法律依据：

《民法典》第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

《民法典》第1172条：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。

二、维权四步法：从证据固定到司法救济

第一步：固定证据——拍照、录像、鉴定报告缺一不可

房屋受损后，业主需第一时间通过以下方式留存证据：

现场取证：对裂缝、倾斜、渗漏等部位拍照、录像，记录时间、地点、受损范围;

专业鉴定：委托有资质的鉴定机构(如建筑工程质量检测中心)出具《房屋安全性鉴定报告》，明确损坏原因、修复方案及费用;

损失清单：列明直接损失(修复费用)及间接损失(临时租房费、物品损坏费)。

案例：2025年广州某业主因施工致房屋受损，仅提供手机照片作为证据，法院以“证据不足”驳回部分赔偿请求;而另一业主委托鉴定机构出具报告，获赔修复费用及3个月租房费共计18万元。

第二步：协商赔偿——明确责任方与赔偿方案

业主可向施工方、建设方发送《赔偿协商函》，要求其：

7日内出具书面修复方案;

15日内支付赔偿款或签订赔偿协议;

承担鉴定费用及维权合理支出。

风险提示：若责任方以“房屋原有质量问题”抗辩，需依据《民事诉讼法》第64条“谁主张谁举证”原则，要求其提供证据证明房屋缺陷与损坏结果的因果关系，否则仍需承担全部责任。

第三步：行政投诉——借助住建部门介入调查

若协商无果，业主可向当地住建局、城管局提交《投诉举报书》，请求：

调查施工方是否取得《建筑工程施工许可证》;

核查施工是否符合《建筑施工安全检查标准》;

责令责任方限期整改并赔偿损失。

案例：2025年南京某业主通过住建部门介入，发现施工方未办理夜间施工许可证，住建局对其罚款10万元并责令停工整改，推动赔偿谈判进程。

第四步：司法诉讼——通过法院判决明确责任

若前述路径均未奏效，业主可向房屋所在地法院提起民事诉讼，诉求通常包括：

要求责任方修复房屋至原状或赔偿修复费用;

赔偿临时租房费、物品损失费等间接损失;

承担鉴定费、诉讼费等维权成本。

裁判规则：

法院将依据鉴定报告、现场照片、协商记录等证据，判定责任比例;

若房屋无法修复，可能按市场价值赔偿(需提供购房合同、评估报告等);

诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起算。

三、特殊情形处理：不可抗力与第三方责任

不可抗力免责

若施工方已采取合理防护措施(如设置减震装置、监测振动)，但因地震、极端天气等不可抗力导致房屋受损，可依据《民法典》第1174条免除或减轻责任。

第三方责任追偿

若房屋受损因物业公司未尽安全保障义务(如未安装监控导致他人破坏)，业主可向直接侵权人索赔，也可要求物业公司承担补充赔偿责任。

结语

房屋受损侵权维权需遵循“证据优先、协商前置、行政助力、司法兜底”原则。业主应第一时间固定证据，明确责任主体，通过协商、投诉、诉讼等路径层层推进，避免因拖延或操作不当丧失主动权。同时，建议业主在购房时关注房屋周边施工规划，要求开发商出具《施工安全承诺书》，从源头降低风险。