近年来，商业地产因其投资属性受到关注，但购房者常陷入认知误区：购买商铺是否占用首套房名额?这一疑问涉及房屋性质认定、信贷政策及地方调控差异。本文结合法律条文、典型案例及2025年最新政策，解析商铺与首套房资格的边界。

一、商铺与住宅的性质差异：法律如何界定？

根据《民法典》及住房城乡建设部《关于规范商业性办公项目建设管理的通知》，商铺属于“商业服务用地”，土地使用年限为40年或50年，其交易、贷款政策与住宅(70年产权)完全分离。首套房资格的认定通常基于以下条件：

房屋用途：仅限住宅，商铺、写字楼等非居住用途房产不纳入统计;

产权登记：以不动产登记系统中“住宅”类房产数量为准;

贷款记录：银行征信系统仅核查住房贷款记录，商业贷款不影响首套房认定。

案例：2025年南京购房者李某先购买一套商铺(贷款300万元)，后购置首套住宅时，银行根据其征信记录(无住房贷款)及房产登记信息(无住宅)，仍按首套房政策发放贷款(首付20%、利率3.85%)。

二、地方政策差异：哪些城市可能“例外”？

尽管国家层面明确商铺不占用首套房资格，但少数城市为抑制投机，曾出台“从严政策”。例如：

限购城市特殊规定：2020年杭州曾短暂试行“将商业房产纳入家庭住房套数统计”，但因市场反应强烈，于2021年废止;

信贷政策联动：部分银行内部风控规则中，若购房者名下有超过2套商业房产，可能提高住宅贷款审批门槛，但此为银行自主行为，非政策强制要求。

法律依据：

《城市房地产管理法》第32条：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”;

《中国人民银行关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》：“首套房认定以家庭为单位，核查名下住宅登记及贷款记录”。

三、实务建议：如何规避潜在风险？

签约前核查产权：要求开发商出示《不动产权证书》，确认土地用途为“商服用地”;

贷款预审：向银行申请贷款预审，明确商业贷款与住房贷款互不影响;

关注地方细则：通过当地住建局官网或12345热线，确认所在城市是否将商业房产纳入限购统计;

合同条款明确：在购房合同中约定“若因政策变化导致首套房资格受影响，开发商需承担违约责任”。