2025年，山东部分期房项目因质量不达标引发退房争议。哪些质量问题可成为退房依据?本文结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及山东高院裁判规则，解析退房条件与操作流程。

一、法定退房的两大核心情形

情形1：主体结构质量不合格

法律依据：《解释》第9条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经核验确属不合格，买受人可解除合同并赔偿损失”;

检测机构：需委托山东省建筑工程质量检测中心等具有CMA资质的机构;

案例：2025年青岛某项目被检测出“梁柱混凝土强度不达标”，法院判决退房并赔偿购房款15%的损失。

情形2：质量问题严重影响居住

认定标准：房内空气质量超标(如甲醛超标3倍以上)、噪声超标(如夜间分贝超过45)、顶层持续渗漏导致无法居住;

证据固定：需提供环保部门检测报告、物业维修记录、邻居证言等;

案例：2025年济南某项目因“地暖管道破裂导致室内长期积水”，法院认定影响居住，判决退房并赔偿装修损失8万元。

二、退房操作流程与风险防范

步骤1：委托专业检测

重点检测项目：混凝土强度、钢筋间距、空气质量、防水性能;

费用承担：若检测合格，费用由业主承担;若不合格，由开发商承担。

步骤2：发送退房通知书

明确要求解除合同、返还房款及利息，并附检测报告;

示例：通知书需载明“根据《解释》第9条，因主体结构质量不合格，现行使法定解除权”。

步骤3：申请证据保全

向法院申请对房屋现状进行录像、拍照，防止开发商修复后毁灭证据;

2025年烟台法院在某案件中，因业主提前申请证据保全，成功认定开发商“恶意修复”。

步骤4：提起诉讼或仲裁

诉求：解除合同、返还房款、赔偿装修损失、租金损失及维权费用;

案例：2025年威海法院判决某开发商：

返还购房款200万元;

赔偿装修损失15万元;

支付租金损失6万元(按每月3000元标准计算2年);

承担律师费、检测费共计5万元。

三、非主体结构问题的处理方式

若质量问题属于“非主体结构”(如墙皮脱落、门窗密封不严)，业主可：

要求维修：开发商需在保修期内(一般为2年)承担修复责任;

索赔损失：若维修导致无法居住，可要求赔偿租房费用;

拒绝收房：若质量问题严重影响使用，可暂缓收房并要求开发商支付逾期交房违约金。

法律依据：

《商品房销售管理办法》第35条：“交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可委托检测机构核验”;

《山东省消费者权益保护条例》第28条：“开发商需公示施工进度及质量保证措施”。

结语

期房质量纠纷，需以法律为武器维护权益。购房者需在签约前核查产权性质、合同条款，在维权时依法取证、理性主张。唯有将法律知识转化为行动指南，方能在复杂的市场环境中守护财产安全。