认购款纠纷占2025年房地产投诉量的32%，其中“定金不退”成为开发商惯用话术。本文结合司法判例与地方新规，解析如何合法退还认购款。

典型案例：政策突变下的定金退还

2025年6月，北京购房者张某支付50万元定金认购某楼盘，后因北京市出台“认房不认贷”政策，其失去首套房资格。开发商以“购房者自身原因”为由拒绝退还定金。张某依据《民法典》第533条(情势变更原则)起诉，法院认定政策调整属于不可抗力，判决开发商全额退还定金并支付利息。

定金与订金的法律边界

四类可退还情形及操作指南

开发商违规销售

法律依据：《商品房销售管理办法》第22条，未取得预售许可证签订认购协议的，定金应退还。

操作步骤：向当地房管部门举报(需提供预售许可证查询截图)，同步发送律师函要求7日内退款。

不可抗力因素

认定标准：自然灾害、政策调整、疫情管控等导致购房资格丧失。

证据清单：政策文件原文、社区开具的封控证明、银行出具的贷款拒批通知书。

重大误解或欺诈

案例：开发商宣传“地铁口500米”，实际距离1.2公里。购房者可依据《民法典》第147条主张撤销认购协议。

关键证据：沙盘照片、规划局网站公示的地铁站点坐标、双方微信聊天记录。

双方协商一致

操作技巧：通过书面《解约协议》明确退款金额、时间及违约责任。建议引入第三方见证(如公证处)。

地方新规亮点

深圳：2025年9月起实施《商品房认购协议示范文本》，明确“购房者支付定金后7日内可无理由解约”。

杭州：建立“认购款监管账户”制度，开发商收取定金后需在3个工作日内存入指定账户，逾期未存入则定金自动退还购房者。