2025年8月，北京市朝阳区法院发布《房产纠纷诉讼白皮书》，显示该院2024年受理房产纠纷案件1.2万件，其中因证据不足被驳回起诉的占比达37%。本文结合《民事诉讼法》及司法实践，系统梳理房产纠纷起诉的核心流程与证据规则。

一、立案阶段：材料准备与管辖确定

（一）必备材料清单

起诉状：需包含原被告信息、诉讼请求、事实与理由，并按被告人数提交副本;

身份证明：原告身份证复印件、被告身份信息(可通过企业信用信息公示系统查询);

证据材料：购房合同、付款凭证、房屋交付凭证、沟通记录等，需按“一套原件+两套复印件”准备;

授权委托书：若委托律师或他人代理，需提交经公证的授权委托书。

（二）管辖法院选择

根据《民事诉讼法》第34条，房产纠纷由不动产所在地法院专属管辖。例如，涉及北京朝阳区房屋的纠纷，应向朝阳区法院提交材料;若房屋位于上海浦东新区，则需向浦东新区法院起诉。

二、审理阶段：举证质证与法律适用

（一）关键证据规则

合同类证据：购房合同、补充协议需提供原件，若丢失可申请法院调取备案合同;

付款类证据：银行转账记录需加盖银行公章，收据需有开发商财务专用章;

沟通类证据：微信聊天记录、录音需保留原始载体，录音需经对方确认或通过公证增强效力。

（二）典型争议焦点

违约金调整：开发商常以“违约金过高”为由抗辩，购房者需举证证明实际损失(如租金损失、利息损失);

质量鉴定：涉及房屋质量纠纷时，需委托具备CMA资质的检测机构出具鉴定报告;

交付标准：若合同约定“毛坯交付”，开发商擅自装修的，购房者可主张恢复原状或赔偿差价。

三、执行阶段：判决履行与强制措施

（一）执行申请条件

判决生效后，若开发商未在15日内履行义务，购房者可向法院申请强制执行。需提交：

强制执行申请书;

生效判决书原件及复印件;

开发商财产线索(如银行账户、房产信息)。

（二）强制执行措施

冻结账户：法院可冻结开发商银行账户，划拨资金至购房者账户;

查封房产：对开发商名下未售房产进行查封，通过拍卖变现赔偿;

限制高消费：将开发商法定代表人纳入失信被执行人名单，限制其乘坐飞机、高铁等。

四、典型案例解析：全流程诉讼策略

案例：上海浦东“质量纠纷”案——从起诉到执行的完整路径

2025年，张某购买上海浦东某楼盘，入住后发现墙体渗水、电路故障等问题。其维权流程如下：

证据收集：委托第三方检测机构出具质量鉴定报告，收集维修费用发票、租房合同等;

立案起诉：向浦东新区法院提交起诉状及证据，主张开发商赔偿维修费12万元、租金损失6万元;

一审判决：法院认定开发商构成违约，判决赔偿维修费12万元、租金损失4万元(按评估报告调整);

二审维持：开发商上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判;

强制执行：开发商拒不履行，张某申请强制执行，法院冻结其银行账户并划拨18万元赔偿款。

此案表明：完整证据链与专业诉讼策略是胜诉关键。

五、风险提示：避免三大常见误区

超期起诉：房产纠纷诉讼时效为3年，自知道权利受损之日起计算，逾期将丧失胜诉权;

证据缺失：未保存购房合同、付款凭证等核心证据，可能导致法院驳回起诉;

盲目调解：在开发商偿付能力不明的情况下接受长期分期赔偿方案，可能面临执行风险。