2025年，北京市房产继承过户政策迎来数字化升级，区块链存证、AI核验等新技术被引入，但传统法律程序仍为继承核心。本文结合《民法典》继承编及北京市最新司法判例，系统梳理老人过世后房产继承过户的完整流程，为继承人提供可操作的法律指南。

案例分析：海淀区拆迁安置房继承纠纷

2025年3月，海淀区某拆迁安置房继承人因房产证未下发引发纠纷。被继承人张某于2023年签订拆迁协议，约定获得120平方米安置房，但未完成产权登记即去世。其子张某强主张继承，但张某再婚配偶李某以实际居住满1年为由要求共有权。法院审理认为，根据《民法典》第1121条，继承自被继承人死亡时开始，拆迁协议可作为权属证明。最终判决张某强继承70%份额，李某继承30%，同时确认李某享有终身居住权。

法律程序四步走

产权确认与证据固定

核心证据：拆迁补偿协议、建房审批文件、购房合同等原始材料。

特殊情形：若房屋为违法建筑，继承人需先通过行政诉讼确认合法性。例如，2025年朝阳区案例中，继承人因无法提供建房许可证，被法院驳回继承请求。

数字化存证：北京市要求继承权证明通过区块链存证，确保电子材料不可篡改。

继承权公证

必备材料：被继承人死亡证明、亲属关系证明(如户口簿、结婚证)、遗产清单。

遗嘱效力认定：2025年新规取消公证遗嘱优先权，以最后一份合法遗嘱为准。录像遗嘱需两名无利害关系见证人全程在场，打印遗嘱需逐页签名捺印。例如，北京王大爷通过录像遗嘱将房产留给女儿，尽管儿子持有2018年公证遗嘱，法院仍判定录像遗嘱有效。

放弃继承声明：其他继承人需签署书面放弃声明，并经公证处认证。

房屋评估与税费计算

评估标准：由北京市住建委认证的评估机构按房屋坐落、楼层、楼龄等因素定价。

税费优惠：法定继承人免征增值税、个人所得税，仅需缴纳0.05%的印花税及工本费。若通过遗赠继承，需按评估价3%缴纳契税。

不动产登记中心过户

申请材料：继承公证书、评估报告、身份证、原房产证(如有)。

共有权登记：未下证房产可申请将继承人姓名列入共有权登记簿，待发证后正式过户。

居住权登记：同步申请居住权可保障老人或实际居住人权益。例如，通州区某案中，继承人通过居住权登记确保继母终身居住权。

风险提示

材料缺失风险：2025年东城区案例显示，因未提供建房审批文件，继承人被要求补交村集体证明，延误过户6个月。

转继承风险：若继承人在遗产分割前去世，其份额将转由其继承人继承。建议老人每3年更新遗嘱，避免份额分散。