动迁安置房与商品房在产权性质、交易规则、价格构成等方面存在本质差异。近年来，因两类房产买卖引发的纠纷频发，尤其是动迁安置房的交易限制、产权登记等问题，成为法律实务中的热点。本文结合典型案例与2025年最新政策，从法律角度解析两类房产的核心区别及风险防范要点。

案例分析：嘉定区安置房交易纠纷

2025年，嘉定区某企业因轨道交通建设需搬迁，员工张某获得一套90平方米的动迁安置房。2026年，张某在未取得房产证的情况下，与李某签订房屋买卖合同，约定以市场价70%的价格出售。合同签订后，李某支付50万元定金，但张某因家庭矛盾拒绝过户。李某诉至法院，要求继续履行合同。

争议焦点：

未取得房产证的安置房能否交易?

根据《上海市动迁安置房管理办法》，安置房需满5年并补缴土地出让金后，方可上市交易。张某的房屋尚未取得房产证，且未满限制期，合同因违反强制性规定被判无效。

定金处理：

法院依据《民法典》第五百八十七条，判决张某双倍返还定金100万元，并赔偿李某实际损失(如中介费、评估费等)。

最新政策与法律框架

产权性质差异

动迁安置房：土地性质为划拨，初始产权登记在拆迁户名下，5年内限制转让。2025年《上海市征收集体土地房屋补偿规定》明确，安置房需补缴土地出让金(按评估地价的30%)后，方可转为出让性质。

商品房：土地性质为出让，购房者取得完全产权，可自由交易、抵押。

交易限制规则

动迁安置房：

限制期：自取得房产证之日起5年内不得转让。

特殊情形：因继承、离婚析产等法定事由需过户的，可提前申请，但需补缴土地收益金。

商品房：

交易自由：取得房产证后即可交易，但需缴纳增值税(满2年免征)、个人所得税(满5年唯一住房免征)等税费。

价格构成与税费差异

动迁安置房：价格由政府定价，通常低于市场价30%-50%。交易时需缴纳土地出让金(约评估价的1%)、契税(1%-3%)、增值税(限制期内按5%征收)等。

商品房：价格由市场供求决定，交易税费包括契税(1%-3%)、增值税(满2年免征)、个人所得税(满5年唯一住房免征)等。

法律实操建议

动迁安置房买卖风险防控

核查产权状态：签订合同前，需确认房屋是否已取得房产证、是否满5年限制期。

约定违约责任：在合同中明确“若因政策变化导致无法过户，卖方需返还定金并赔偿损失”。

公证备案：通过公证处对合同进行公证，增强证据效力。

商品房交易合规要点

资金监管：通过银行资金监管账户划转房款，避免“一房二卖”。

税费核算：明确买卖双方税费承担比例，避免因税费争议导致合同解除。

产权过户：签订合同后30日内办理网签备案，防止卖方恶意抵押。