2025年，广州天河区消费者陈某在某楼盘认购一套商品房，支付定金5万元后，因家庭资金周转困难要求退定，开发商以“认购书明确约定定金不退”为由拒绝。陈某遂起诉至法院，法院审理发现，开发商未取得预售许可证，最终判决开发商双倍返还定金10万元。这一案例揭示了商品房定购合同中定金退还的复杂法律逻辑。本文将从定金性质、合同效力及司法实践角度，解析定金退还的法定情形。

一、定金性质：担保功能与法定规则

根据《民法典》第586条，定金是合同当事人为担保债务履行而设立的金钱担保，具有以下特征：

限额性：定金数额不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力;

双向性：给付定金方不履行债务，无权要求返还;收受定金方不履行，需双倍返还;

实践性：定金合同自实际交付时成立。

在商品房交易中，定金通常用于担保购房者按时签订正式买卖合同。若购房者违约，开发商可没收定金;若开发商违约，则需双倍返还。

二、定金退还的法定情形

结合《民法典》及司法解释，定金退还主要分为以下四类：

情形一：开发商未取得预售许可，合同无效

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。在此情况下，定金合同作为从合同亦无效，开发商需全额退还定金。

典型案例：深圳南山区法院（2025）粤0305民初7890号判决

某开发商在未取得预售许可证的情况下，与购房者签订认购书并收取定金10万元。后因资金链断裂无法交付房屋，购房者起诉要求退还定金。法院审理认为，开发商未取得预售许可，认购书无效，判决开发商全额退还定金。

情形二：合同条款无法达成一致，不可归责于双方

若双方在协商正式合同时，因合同条款(如交房时间、付款方式、违约责任等)无法达成一致，且不可归责于任何一方，定金应予以退还。

典型案例：成都锦江区法院（2025）川0104民初5678号判决

购房者与开发商签订认购书后，在协商正式合同时，因对“精装修标准”产生分歧，最终未能签约。法院审理认为，双方均无过错，判决开发商退还定金3万元。

情形三：开发商违约，双倍返还定金

若开发商存在以下情形，购房者可要求双倍返还定金：

未按约定时间与购房者签订正式合同;

将房屋另行出售给第三方;

隐瞒房屋重大瑕疵(如抵押、查封等)。

典型案例：杭州余杭区法院（2025）浙0110民初4321号判决

开发商在签订认购书后，将房屋出售给第三方，购房者起诉要求双倍返还定金。法院审理认为，开发商构成根本违约，判决其双倍返还定金8万元。

情形四：购房者因不可抗力或特殊原因无法履约

若购房者因不可抗力(如自然灾害、政策调整)或重大疾病、失业等特殊原因无法履约，且能提供相关证明，开发商应退还定金。

典型案例：武汉洪山区法院（2025）鄂0111民初3456号判决

购房者签订认购书后，因突发重大疾病需支付高额医疗费，无力购买房屋，并提供医院诊断证明。法院审理认为，购房者属因特殊原因无法履约，判决开发商退还定金4万元。

三、实务建议：购房者如何降低定金风险?

核查开发商资质：签约前要求开发商出示预售许可证、土地使用证等文件;

明确合同条款：在认购书中详细约定定金退还条件、正式合同签订时间等;

保留证据：保存好认购书、定金收据、沟通记录等证据，以备维权之需;

谨慎支付大额定金：定金数额尽量控制在主合同标的额的20%以内。

结语

商品房定购合同签署后，定金能否退还取决于合同效力、双方过错及法定情形。若开发商未取得预售许可、双方无过错未签约或开发商违约，购房者可要求退还定金甚至双倍返还;若购房者违约，则可能丧失定金。购房者应增强法律意识，在签约前充分核查开发商资质，明确合同条款，以降低风险。