“首付交了，合同签了，房贷月月还，可开发商突然破产了!”这不是电视剧桥段，而是重庆梓鸥地产有限公司(以下简称“梓鸥公司”)旗下“鸥鹏·中央公园九期”(对外销售名“巴川印”)业主的真实困境。2025年8月22日，重庆市第五中级人民法院裁定受理梓鸥公司破产清算案，这座曾以“现代简约风”“温馨社区”为卖点的楼盘，如今却因开发商破产陷入停工、权属争议的漩涡。本文将结合法律条文与真实案例，为您拆解破产重整中的资产处置、业主权益保护等核心问题，助您在风暴中握紧法律盾牌。

事件披露

先给大家梳理清楚整个事件的核心信息，避免被谣言带偏：

破产重整背景：2025年8月22日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆梓鸥地产破产重整一案，9月2日指定重庆学苑律师事务所担任管理人，负责处置公司资产、对接债权人;

核心资产现状：梓鸥地产的主要资产就是巴川印项目，包括项目的土地使用权、已建房屋、在建工程，还有少量货币资金和应收款——这意味着，业主的房子和项目的未来，全绑定在这次破产重整中;

项目当前进展：从业主反馈和现场信息来看，巴川印项目部分楼栋已封顶，玻璃安装完成，外墙和门头施工中，但仍有高压线未迁移等收尾问题，此前曾有“年底交房”的期待，如今因开发商破产陷入停滞;

关键时间节点：法院已明确债权申报期限为2025年10月2日前，目前虽已过申报期，但业主仍可在破产财产最后分配前补充申报。

破产程序中的核心权益

1、购房合同是否继续履行？

根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，已支付全部或大部分购房款的消费者，其权益优先于工程款、抵押权等。若您已签订购房合同并支付超50%房款，可向管理人申报债权并主张继续履行合同，要求办理产权登记。

案例参考：在某房企破产案中，法院认定购房者支付超50%房款即享有“超级优先权”，最终优先受偿并完成交房。

2、未收房的物业费谁承担？

根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但需注意：

若房屋已符合交付条件，业主因自身原因拒收房，物业费仍需自通知交房次月起缴纳;

若房屋存在质量问题，业主应向开发商主张维修或赔偿，而非拒交物业费。

3、工程烂尾，业主能否要求退款？

若项目最终清算且资产不足以清偿全部债务，购房者可能面临部分购房款无法追回的风险。但根据《企业破产法》第一百一十三条，职工工资、社保费用、税款优先于普通债权清偿，购房者作为普通债权人，清偿顺序相对靠后。

破局建议：积极参与债权人会议，推动重整程序启动;联合其他业主委托律师，向管理人申报债权并主张优先权。

实操维权指南

第一步：立即补充申报债权，错过就没机会了

虽然原定申报期限(2025年10月2日)已过，但根据《企业破产法》，业主仍可在“破产财产最后分配前”补充申报，核心操作如下：

① 申报主体：所有与梓鸥地产有购房关系的业主(已付全款、按揭中、仅签认购书的都算);

② 需准备材料：购房合同/认购书、付款发票/转账记录、身份证复印件、房贷合同(按揭业主);

③ 申报方式(三选一)：

- 线上：登录律泊智破系统，项目编号填对应信息，按提示完成实名认证和申报;

- 邮寄：地址为重庆学苑律师事务所(注明“梓鸥地产破产重整债权申报”);

- 现场：直接前往管理人办公地点(可联系负责人确认地址);

④ 核心诉求：明确要求“继续履行合同，完成项目施工并交房”或“解除合同，返还购房款及利息、支付违约金”。

第二步：核查项目资产，摸清复工可能性

联合其他业主，向管理人或法院申请核查以下信息，判断项目是否有复工希望：

① 巴川印项目的土地使用权、在建工程是否被抵押?抵押金额多少?(影响资产处置顺序);

② 梓鸥地产的货币资金、应收款能否覆盖项目后续施工成本?(决定是否能引入接盘方);

③ 管理人是否有引入新投资方、推进项目续建的计划?(这是保住房子的核心)。

第三步：成立业主代表小组，抱团维权更有力

单个业主话语权太弱，一定要抱团：

① 推选3-5名有时间、有责任心的业主当代表，统一对接管理人、法院;

② 建立巴川印业主维权群，同步申报进度、共享信息，避免“各自为战”;

③ 集体向管理人提交《业主诉求书》，明确要求“优先推进项目续建”“定期公示资产处置进度”。

第四步：分情况应对，不同业主有不同重点

① 已付全款/大部分房款的业主：优先主张“继续履行合同，要求续建交房”，若无法续建，再要求返还房款并索赔;

② 按揭中的业主：先申报债权，再联系银行说明情况，暂停还款(别直接断供，需书面协商)，待合同解除后正式终止房贷;

③ 仅签认购书未签正式合同的业主：按“不当得利”主张返还购房款，同时提交认购书、付款凭证，争取认定为“准购房人债权”。

第五步：关注债权人会议，行使表决权

管理人会定期组织债权人会议，讨论资产处置方案、重整计划等，业主作为债权人有权参加并投票：

① 重点关注“重整计划草案”：若草案中有“引入新投资方续建交房”的内容，且保障业主权益，可投票支持;

② 反对不公平方案：若草案将业主债权归为“普通债权”(无优先权)，或大幅削减房款返还比例，要联合其他业主投票反对，要求修改。

结语

辛苦攒钱买房，却遭遇开发商破产，这种委屈和焦虑，每个巴川印业主都懂。但请记住：法律站在你这边，只要按步骤维权，就有机会保住房子或拿回房款。