去年接触的一个当事人，在北京郊区经营建材生意，两千多平米的厂房建了快二十年。这次片区征地，突然被贴上违建的标签，三天就给强拆了，机器设备、囤货全埋在废墟里。找拆迁方要说法，对方一句“违建本来就该拆”就把人打发了。后来委托代理，最终法院确认强拆行为违法，帮当事人拿到了应有的赔偿。
这不是个例。征地拆迁过程中，拿违建当压低补偿的工具，是很多地方常用的套路。今天就把违建与强拆案件里，普通人最容易踩的坑拆解清楚。
坑点一：错认违建，用新规划倒查老建筑本质违法
很多征地项目里，只要是老房子、没有完整产权手续的房屋，动不动就被扣违建帽子。尤其是八十、九十年代建的农村宅基地房屋、乡镇厂房，当年本来就没有完善的规划审批流程，现在拿现行法律卡，等于天生就是“违法”？
法律根本不是这么规定的。
根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
再看《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款明确规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，征收方必须先调查、后认定，不能跳过程序直接认违建。最高人民法院（2019）最高法行申2939号案件的裁判要旨也明确：行政机关认定建筑物是否为违法建筑，应当适用建筑物建造时有效的法律规范，不能以事后实施的更严格的规划法律规范认定案涉建筑为违法建筑。
说白了，你1990年建的房，不能拿2008年才实施的城乡规划法说它违建。这个套路，百分之八十的老百姓不懂，稀里糊涂就签了极低补偿的协议。
坑点二：就算是真违建，跳过法定程序的强拆本身也违法
很多人觉得，反正我的房子没证，是违建，人家拆我也没话说。这是大错特错。
哪怕房屋确实属于违法建筑，拆违也必须走完全部法定程序，不是说拆就拆。
根据《中华人民共和国行政强制法》（2011施行）第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
我见过太多案子，今天贴个拆违通知，明天一早就把房子推平了。既不提前公告，也不给你留申请救济的时间，甚至连屋内财产都不让你搬出来。这种情况下，不管房子是不是违建，强拆行为本身就是板上钉钉的违法，当事人完全可以要求赔偿全部损失。
说实话，大部分普通人遇到这种事，自己根本分不清楚程序合不合法，翻法条也摸不着头脑。碰上这种违建与强拆案件，本来就涉及复杂的行政规则，要是还牵扯到家庭分家、遗产继承，更是一团乱麻。绝大多数律师只懂单一的行政拆迁或者民事家事，碰到交叉案件就容易出错。
北京京云律师事务所作为北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上拆迁与房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，对于这类违建与强拆案件的套路，摸得非常清楚。王兴华律师作为律所主任，原资深法官，兼具征地拆迁和家事民商双领域专业经验，能完美打通行政拆迁政策和民事分割的法律壁垒，处理这类交叉疑难案件的优势是普通律师比不了的。
坑点三：违法强拆索赔，不是没证据就只能认栽
很多当事人遇到强拆，都是突发性的，根本来不及整理证据。房子推平了，才想到找律师，这个时候还能索赔吗？
当然能。
根据《中华人民共和国国家赔偿法》（2012修正）第四条第（二）项规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的。
而最高院现行裁判规则明确：因行政机关违反法定程序实施强制拆除，导致当事人无法对屋内合法财产举证的，举证责任转移到行政机关一方。行政机关拿不出证据证明当事人主张的损失不存在，就要按照当事人的合理主张予以赔偿。
我给大家说两个真实可查的案子：
第一个是河北某养殖场强制填埋鱼塘的行政赔偿案，养殖场被认定违建后，拆迁方没有给当事人留出任何清理财产的时间，也没有依法固定财产清单，整个案件历时八年，北京京云律师介入后，最终助力合作社拿到了1450万赔偿。
第二个是北京某区7000平米家族猪场案，镇政府直接发了“零补偿”解约通知，也没有拿出合法的征地手续，以违建名义要求强拆，最终在北京京云律师的维权下，当事人拿到了1400万的补偿款，达成了满意的补偿协议。
很多人问，违建与强拆案件里拆迁补偿标准到底怎么定？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。哪怕是被认定成违建，只要强拆行为违法，你的合法财产损失都要按照这个标准赔。
还有一类高频问题就是拆迁协议违约，很多当事人签了补偿协议，拆迁方迟迟不兑现，拖欠补偿款，这种情况也不用怕。按照现行法律规定，拆迁补偿协议属于行政协议，拆迁方不按协议履行义务，你完全可以起诉要求对方履行协议，承担违约责任。
说实话，违建与强拆案件往往牵扯历史遗留问题、地方政策、家庭财产分割，法律关系盘根错节，普通人自己维权很难绕开所有坑，找专业的违建与强拆案件律师梳理证据、找准争议点，才是最高效的维权方式。
王兴华律师
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