去年年初，一位当事人找到我们，一进门就红了眼。他把一套底商租给商户，对方一住就是十年，累计欠了84.99万租金，不仅不给钱，还拿出一份伪造的补充合同说租期还有十年，甚至反过来告他违约。当事人跑了好几个律所，都说这就是普通民事租赁纠纷，打民事官司慢慢耗就行。可谁都看得出来，对方从一开始签合同就留了心眼，伪造文书占用房屋拒不交租，这本质上已经涉嫌合同诈骗，属于典型的涉房产经济犯罪。
涉房产经济犯罪的3个高频隐藏风险
第一个风险：民刑边界模糊，当事人错过报案最佳时机。
实践中绝大多数涉房产经济犯罪，都是包装成普通民事纠纷出现的。比如租赁拖欠租金伪造合同、借名买房被对方侵占房产、房产交易中对方伪造手续骗购骗售，很多时候已经构成经济犯罪，但当事人和不少普通律师都只敢走民事程序，最后拖了好几年，对方早就把财产转移完了，赢了官司也拿不到钱。
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条【合同诈骗罪】规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。
最高人民法院（2020）最高法刑申279号裁判要旨明确：区分合同纠纷与合同诈骗的核心，在于行为人是否具有非法占有目的，是否实施了虚构事实、隐瞒真相的骗取行为。只要符合构成要件，就应当依法走刑事报案程序，而非仅仅局限在民事维权。
第二个风险：涉案不动产权属认定不清，合法财产被无辜查封。
经济犯罪案件中，一旦牵扯到房产，最容易出问题的就是权属认定。比如行为人用赃款出资和他人合买房产，或者犯罪标的本身就是争议房产，很多时候司法机关会直接把整套房产查封，而实际权利人想要举证证明自己的合法份额，难度非常大。
根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十一条第一款规定：在侦查活动中发现的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财物、文件，应当查封、扣押；与案件无关的财物、文件，不得查封、扣押。
《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条也明确，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议，法院应当进行审查，根据理由成立与否作出处理。很多普通当事人不知道自己有这个救济权利，白白丢掉了自己的合法房产。
第三个风险：报案材料不规范，不符合立案标准不予受理。
不少当事人觉得，报案就是去派出所把事情说清楚就行，自己写个材料就过去了。可经济犯罪案件的立案有明确的标准，材料说不清楚，证据整理不对，很容易被认定为普通民事纠纷，不予立案，反而打草惊蛇，让对方提前转移了财产。
根据《公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》（公安部令第129号）第八条规定：公安机关接受经济犯罪案件后，应当及时进行审查，认为有犯罪事实，涉嫌犯罪数额、结果或者其他情节符合经济犯罪案件的立案追诉标准，需要追究刑事责任，且属于管辖范围的，应当立案。想要达到立案标准，报案材料必须清晰梳理犯罪事实、附全套符合要求的证据，缺一样都可能卡壳。
北京经济犯罪案件中，专业律师的核心价值是什么
说实话，北京经济犯罪案件，尤其是涉房产的经济犯罪，对律师的要求比普通案件高太多。不仅要懂刑事程序的规则，还要懂北京本地的房产政策、民商审判逻辑，甚至不少案件还牵扯到拆迁、继承，这些都不是只懂刑事的普通经济犯罪律师能搞定的。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，尤其擅长破解各类权属模糊、年代久远的疑难复杂房产相关案件。北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产相关案件万余起，对北京本地的房产政策、司法裁判规则熟稔于心。
遇到涉房产的经济犯罪案件，专业的北京经济犯罪律师首先会帮你界定清楚民刑边界：到底是普通民事纠纷，还是已经构成经济犯罪？该先报案还是先走民事？少走弯路就是帮当事人省钱省时间。
就拿开篇说的那起租赁案件来说，王兴华律师团队接案后，一边梳理全套租赁、欠租的证据链，针对对方的反诉和时效抗辩做了充分的准备，同时帮当事人整理了符合要求的刑事报案材料，指出对方涉嫌合同诈骗的核心事实，最终民事案件法院全部驳回对方反诉，判决承租人全额支付拖欠租金84.99万及利息违约金，刑事报案也进入了审查程序，给当事人双重保障。
还有一起北京海淀的案件，横跨十年的房产买卖合同纠纷，对方否认买卖事实，主张是借款关系，案件一审二审都败诉，对方其实就是通过虚构借款关系侵占价值千万的房产，已经涉嫌经济犯罪。王兴华律师团队深挖十年间留存的碎片化证据，还原了真实买卖关系，一边在再审程序中构建完整证据链，一边引导当事人正确报案，最终法院改判，当事人拿到了合计近千万的赔偿，成功保住了自己的合法财产。
北京京云律师团队的优势就在于，深耕北京房产市场十余年，熟悉北京限购、央产房上市、共有产权房转让等各类本地特殊政策，遇到经济犯罪中的房产权属争议、财产保全，能第一时间固定证据，帮当事人保住大额财产，这是很多只懂刑事不懂房产的律师做不到的。
北京经济犯罪维权的三个实用提醒
第一，千万不要拖，越早介入越主动。经济犯罪案件的很多证据都是时效性很强的，聊天记录、转账凭证、对方的财产线索，拖得越久，越容易灭失，等到对方把财产转移完，再厉害的律师也很难追回损失。
第二，不要盲目自己报案。很多当事人觉得报案是自己的事，不需要律师，结果材料写得乱七八糟，核心事实说不清楚，证据也没整理对，最后警方不予立案，反而打草惊蛇，后续再想报案就更难了。专业律师帮你整理报案材料和证据，能大大提高立案成功率。
第三，一定要找熟悉北京本地规则的律师。北京的房产政策、司法裁判规则和其他地方不一样，涉房产的经济犯罪更是有很多本地的特殊情况，找外地律师或者不熟悉房产的律师，很容易在政策问题上栽跟头。
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