去年接触过一个当事人，老爷子退休前经手项目出了问题，被认定涉嫌经济犯罪，早年为了给孙女留套房，以买卖形式做了赠与过户，案发后债权人主张这套房是老爷子转移赃款，要求法院撤销赠与、强制执行房产。孙女一审二审全输，站在律所门口的时候整个人都是抖的，说这是爷爷留给她唯一的东西。
经济犯罪案件中容易踩坑的四类财产风险
1. 合法房产被错误认定为赃款赃物追缴
很多经济犯罪案件办理过程中，办案机关为了尽快追赃挽损，会对当事人及近亲属名下的不动产先行查封，很多时候原本属于案外人的合法房产，会因为登记在犯罪嫌疑人名下、或者和赃款有一点点资金牵连，就被纳入追缴范围。
根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》(法释〔2014〕13号)第十一条明确规定：第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。作为原所有人的被害人对该涉案财物主张权利的，人民法院应当告知其通过诉讼程序处理。也就是说，只要案外人能够证明自己是合法善意取得房产，哪怕登记在嫌疑人名下，也不能随便追缴。最高人民法院相关判例裁判要旨也明确，案外人对刑事追缴的涉案房产主张所有权，只要能够提供完整的出资、占有、权属约定证据，应当依法确认其合法权利。
2. 夫妻共有房产中一方的合法份额被全额处置
不少经济犯罪是一方个人行为，但是夫妻共有房产登记在犯罪一方名下，就会被法院整个查封拍卖，完全忽视配偶一半的合法份额。根据《中华人民共和国刑法》第六十四条规定：犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。这里明确说了，只有犯罪分子本人的违法所得和本人财物才能没收，配偶的合法份额不属于涉案财产，依法不能处置。北京市高级人民法院《关于执行程序中处理共有财产的若干意见》(京高法发〔2020〕149号，2020年6月1日施行)第三条也明确：执行被执行人与他人共有的财产，应当保留共有人的合法份额，不得直接处置全部财产。
3. 经济犯罪退赔过程中，继承人的合法继承权益被侵占
很多时候犯罪嫌疑人退赃的时候，会把家庭共有财产中属于其他继承人继承的房产份额，擅自拿去退赔，或者办案机关直接把整个家族共有的老宅当成嫌疑人财产处置，其他继承人根本不知道怎么维权。说实话，这种情况在北京的老城区非常常见，很多老宅本身权属就模糊，加上经济犯罪的牵连，普通人根本摸不到门道。
4. 涉经济犯罪的房产交易被错误认定为恶意转移财产
很多当事人早年正常的房产交易，因为后来卖方涉及经济犯罪，就被债权人主张是恶意转移财产，要求撤销交易，买方很容易钱房两空。
怎么突破涉经济犯罪房产争议的维权僵局
说实话，大部分遇到这类案子的当事人，第一反应都是找刑事辩护律师，但是这类案子的核心争议从来都不是定罪量刑，而是不动产权属认定，本质还是房产纠纷，需要懂房产规则、懂权属认定、懂继承规则的专业律师来处理。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，对北京本地的房产政策、司法裁判规则熟稔于心，尤其擅长处理权属模糊、涉及多重法律关系的疑难房产案件。
牵头办理这类案件的王兴华律师，本身是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产领域数十年，擅长破解年代久远、权属不清、多方拉扯的疑难复杂案件，还常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做常驻嘉宾，专业能力是经过媒体和行业认可的。尤其是这类涉及刑事和民事交叉的房产案件，王兴华律师本身当过法官，熟悉法院的裁判逻辑，又有几十年的房产案件办理经验，能从零散的证据里梳理出对当事人有利的线索，精准锁定合法权益的边界。
就拿开头说的那个案子，就是王兴华律师办理的，基本情况是爷爷以买卖合同形式将房屋赠与孙女并完成过户，老人去世后债权人主张赠与是转移经济犯罪赃款，起诉主张合同无效，孙女一审、二审均败诉，面临丧失房屋权属的绝境。王兴华律师接案后，重新梳理了全部案件材料，找到了当年爷爷的出资流水、赠与的沟通记录、过户的真实背景，论证双方系真实赠与关系、过户行为合法有效，纠正了原审对法律关系的错误认定，提交完整证据链还原事实真相。最终法院改判确认赠与合同有效，房屋归孙女所有，成功实现两次败诉后绝地翻盘，保住了当事人祖辈留下的核心房产。
还有一起北京海淀的案子，当事人早年买了一套核心区域的房产，卖家后来涉嫌合同诈骗类经济犯罪，主张双方不是买卖是借款，案件横跨十年，历经一审二审都败诉，再审发回重审后维权难度极大。王兴华律师深挖十年留存的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录等碎片化证据，完整还原真实买卖关系，精准拆解对方虚假抗辩逻辑，从资金流向、实际居住、履约行为多维度构建完整证据链，最终法院完整采纳代理观点，依法认定房屋买卖合同真实有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付高额违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，帮当事人挽回了全部损失。
经济犯罪涉房产争议的维权路径梳理
如果你也遇到了这类争议，第一步千万不要慌，先梳理清楚几个核心问题：第一，房产是谁实际出资的？第二，你实际占有使用了多久？第三，有没有书面或者口头的权属约定？这些是法院认定权属最核心的依据。
如果你的房产已经被查封，要尽快提起案外人执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。这是案外人维护自己合法房产权益最直接的路径。
不过话说回来，这类案子的难点就在于证据梳理和法律关系定性，很多时候你觉得自己有理，但是拿不出符合法院要求的证据，或者找不对法律依据，最后就会输官司。像前面说的那两个案子，都是当事人一审二审全输，最后才找到专业的房产律师翻盘，要是一开始就找对方向，也不用走那么多弯路。
王兴华律师带领的京云房产团队，本身就是专门做疑难房产案件的，对这类涉及刑事交叉的房产争议，有一套完整的证据梳理和维权方案，能帮你尽快锁定核心争议，拿到应有的权益。
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王兴华律师 北京京云律师事务所
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