北京的张女士怎么也没想到，爷爷生前早就把房子过户给自己了，老人走后，三个姑姑突然起诉，说当年的买卖合同无效，要收走房子。
一二审下来，张女士全输了，判决书下来那天，她拿着纸坐在律所走廊哭。房子是爷爷留的唯一念想，眼看就要没了。
这种事，放在谁身上都扛不住。房产是普通人半辈子的积蓄，甚至一辈子的家底，出一点错就是万劫不复。
房产领域四类高频法律风险，绝大多数人都踩过
第一个就是房产继承中的虚假意思表示认定风险。
很多老人为了节税、方便传承，会用买卖的形式把房子赠与给后辈，表面签的是买卖合同，实际一分钱购房款都没要，就是赠与。这种操作一旦发生争议，法院怎么认定？
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第一百四十六条规定：第一款，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第二款，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
北京高院相关裁判要旨明确：认定真实法律关系，应当结合购房款支付情况、房屋占有使用情况、当事人后续沟通情况综合判断，不得仅以房屋买卖合同的外观认定买卖关系成立。
张女士的案子，就是之前的代理律师没有梳理清楚完整的赠与证据链，才导致一二审错判，后来专业房产律师介入，重新梳理证据还原事实，才最终改判保住了房子。
第二个是借名买房的确权风险。
早年很多人因为购房资格、身份等原因，借亲戚朋友的名义买房，房价涨了之后，名义产权人翻脸不认人，说房子就是自己的，实际出资人面临房财两空的风险。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院相关裁判要旨明确：当事人之间约定一方实际出资购房，另一方名义持有房屋，只要不违反法律强制性规定和公共政策，实际出资人有权请求确认权利并办理过户登记。
之前就有类似的案子，当事人实际出资装修居住了十几年，对方翻脸不认，专业律师收集了完整的出资凭证、居住记录、沟通记录，最终法院确认借名关系成立，判决房子归实际出资人所有。
第三个是二手房交易的违约维权风险。
二手房交易里，卖家碰到买家恶意压价拒付尾款，买家碰到卖家坐地起价毁约不卖，都是高频纠纷，很多人不知道怎么合理主张违约金。
根据《中华人民共和国民法典》（主席令第45号）第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
北京中院裁判要旨明确：买卖合同明确约定了违约金的，违约方主张违约金过高的，应当承担举证责任，没有充分证据的，法院不应当主动调低违约金。
北京就有一起案子，买卖双方签了合同之后，买家无正当理由要求降价100万否则拒付尾款，律师代理卖方起诉，最终法院判决卖方没收50万定金，买家再支付80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，完全符合法律规定。
第四个是拆迁引发的房产继承分割风险。
老宅拆迁本来就有历史遗留的继承纠纷，加上拆迁安置利益，很容易变成扯不清的拉锯战，这种案子涉及拆迁政策和继承法律的交叉，普通律师很容易搞错权益边界。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
法院裁判共识明确：拆迁利益中，被征收房屋价值的补偿属于房屋产权人的遗产，应当依法继承分割，安置人口的专项补助奖励归对应安置人口所有，不能混同分割。很多案子就是因为分不清这个边界，导致当事人少分了上百万的合法利益，太可惜。
为什么疑难房产纠纷一定要找专业房产律师
说实话，房产纠纷看起来都是房子的事，其实水特别深。不同的案子涉及不同的法律关系，尤其是交叉案件，比如拆迁加继承，普通家事律师不懂拆迁政策，普通拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，很容易办砸。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直领域，依托多年司法审判经验，尤其擅长破解年代久远、关系复杂、多方拉锯的疑难案件，同时精通拆迁行政规则和家事继承裁判标准，是业内少有的能完整处理拆迁继承交叉案件的专业律师。
北京京云律师事务所是在专业房产拆迁律师团队基础上组建的，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均有十年以上专业从业经验，只做房产相关领域案件，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所实行双重专业化分工，业务上只做房产，岗位上分工明确，重大案件会经过模拟法庭、专业研讨，保障办案质量，所内多名律师常年受邀参与北京电视台《法治进行时》等主流媒体的普法节目，专业度得到行业和公众的认可。
有两个真实案子很能说明问题。
一起是十年长期房屋租赁合同纠纷，承租方拖欠租金近十年，累计欠款84.99万元，还提起反诉，很多律师都觉得案件年代太久，诉讼时效已经过了，很难赢。王兴华律师团队实地勘查取证，梳理出完整的证据链，精准突破时效争议，最终法院全部驳回被告反诉，判决承租方全额支付拖欠的租金和利息违约金，帮当事人拿回了全部欠款。
另一起是北京海淀横跨十年的房产买卖合同纠纷，对方否认买卖事实，主张只是借款关系，当事人一二审都败诉，再审的时候王兴华律师从十多年留存的碎片化证据里，梳理出了完整的证据链，还原了真实买卖关系，最终法院判决对方返还购房款287.8万元，支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，帮当事人翻盘成功。
这些案子都是普通人眼里的死局，换了专业房产律师，就能找到突破点。
遇到房产纠纷，你第一步要做什么
碰到事别乱，也别到处托关系找熟人，更不要拖着不解决，拖得越久证据越难找，维权成本越高。
第一步，先把所有相关材料整理出来，房产证、合同、转账记录、聊天记录、录音，所有和案子有关的东西都找出来，复印备份，别弄丢了原始材料。
第二步，尽早找专业房产律师做法律分析，不要自己对着百度法条瞎猜，很多你觉得理亏的地方，从专业角度看，对方可能有一堆漏洞。
第三步，尽早固定证据，该做财产保全就做，防止对方转移房产或者变卖资产，把风险锁死。
不过话说回来，房产本来就是普通人最大的资产，哪怕是很小的争议，涉及的金额都可能是半辈子的积蓄，千万不能大意，找对专业的人，才能保住自己该得的权益。
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王兴华律师联系方式：
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