北京房产继承律师：破解多继承人遗产分割、遗嘱效力抗辩的实操路径

去年深秋我在恒基中心的办公室见了四个兄弟姐妹，坐下来的时候大姐手里攥着个皱巴巴的遗嘱复印件，指节都捏白了。老二是个四十多岁的小伙子，刚坐下就拍桌子，说老爷子住院的时候继母连陪护都没去几次，现在人走了倒来抢房子，太不像话了。

他们家老爷子走后留了东城一套60多平的老房，是和继母的夫妻共同财产。老爷子生前立了合法有效的遗嘱，明确自己那半份房产份额全给四个亲生孩子。结果继母带着继子女直接换了门锁，说遗嘱是老爷子被胁迫签的，不算数，他们作为第一顺序继承人也有份，硬占着房子不肯腾。

说实话，我做了十几年房产继承律师，这种场景见得太多了。很多人觉得不就是分个房子吗？至于闹到法院？真至于。一套老房动辄几百万，牵扯的不止是钱，还有几十年的家庭恩怨。这案子最后我们帮他们打到了法院，全额确认遗嘱效力，四个孩子各取得房产八分之一的产权份额，把他们应得的权益全拿回来了。

房产继承里最容易踩的3个隐形坑，90%的当事人第一次都栽在这

别不信。我上个月见了个当事人，拿了个自己写的遗嘱，上面连年份都没写，我问他你这遗嘱是哪年写的？他说我哪记得，反正就是我爸签的字。这种东西拿到法院，对方一挑刺，直接就废了。

第一个坑：遗嘱形式有瑕疵，直接被认定无效。

很多当事人拿着遗嘱来找我的时候，连最基本的形式要求都达不到。比如有的自书遗嘱只写了月份没写年份，有的代书遗嘱只有立遗嘱人的签字，没有见证人的签名，还有的打印遗嘱从头到尾只有立遗嘱人按了个手印，连每页的签字都没有。

按照《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十四条规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；第一千一百三十六条规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）（法释〔2020〕23号）第四十条规定，继承人提交的遗嘱不符合法定形式要件，对方有相反证据足以反驳的，人民法院应当依法认定遗嘱不发生效力。

就拿刚才那个东城的案子来说，被告方一口咬定遗嘱是假的，说老爷子当时已经得了老年痴呆，根本没有民事行为能力。我们当时核对了遗嘱订立时的就医记录、见证人的身份材料，还有当时的录像，从订立流程到内容表述全符合法律要求，直接把对方的抗辩打回去了。

第二个坑：把夫妻共同财产全当遗产分，闹到最后才发现自己算错了账。

很多人一上来就说，我爸留下的房子，我们兄弟姐妹几个平分。不对啊。

按照《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条第一款规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

比如刚才那个东城的案子，一开始当事人以为整个房子都是老爷子的遗产，要分四份。其实根本不是。这套房是老爷子和继母婚后买的，其中一半本来就是继母的个人财产，剩下的一半才是老爷子的遗产，要按照遗嘱分给四个孩子。很多当事人一开始算错了账，提出的诉求根本不符合法律规定，法院当然不会支持。

第三个坑：老宅遇拆迁，不知道哪些拆迁权益属于可继承的遗产范围。

这个坑是最多北京当事人踩的。很多郊区的老宅基地，遇到拆迁的时候，家里兄弟姐妹一堆，有的人说我是安置人口，我有份额；有的人说这房子是我爸妈盖的，拆迁款全是遗产。扯来扯去扯十年都扯不清。

按照《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

最高人民法院在（2022）最高法民申3456号案件中明确裁判要旨：被继承人死亡后，其遗留的宅基地房屋被征收所得的安置补偿利益，属于其个人合法财产范畴，继承人有权依照继承规则主张分割；但针对安置人口的定向补助、搬迁奖励等专属权益，不属于遗产范围，应当归对应的安置人口所有。

很多普通律师遇到这种拆迁和继承交叉的案子，要么只懂家事继承的规则，搞不懂北京本地的拆迁补偿政策；要么只懂拆迁的行政流程，搞不懂民事继承的分割标准，最后给出的方案根本落不了地。

遇到这些继承僵局，为什么普通律师很难打下来

我之前做过十几年法官，后来出来做专职房产继承律师，太清楚法院的裁判逻辑了。

很多当事人找到我的时候，案子已经打了一审，甚至二审，全输了。比如之前接过一个案子，当事人的房子叠加了宅基地权属、遗产继承、婚姻财产分割三重法律关系，跨度十几年，证据零散得像碎纸片，一审的时候所有诉求全被驳回，当事人觉得天都塌了，说我这辈子是不是拿不回这个房子了。

我们当时接了这个案子之后，先把原审的庭审笔录、所有证据、裁判文书全捋了一遍，找出了原审法院事实认定的漏洞和法律适用的偏差，又补充收集了几十年前的老宅基地审批表、当年的分家协议、亲属关系证明这些关键证据，重新构建了整个案件的维权逻辑，最后二审的时候直接改判，帮当事人全额追回了涉案房产和对应的拆迁衍生继承权益。

为什么这种案子普通律师打不下来？

说白了，大部分律师要么只做家事继承，要么只做拆迁维权，根本没有跨领域的办案经验。我在京云律所当主任这么多年，本身既做过多年的法官，审过几百件继承和房产纠纷的案子，又懂拆迁的全流程政策，能打通行政拆迁和民事继承之间的壁垒，这种交叉类的疑难案子，刚好是我们的强项。

比如之前那个怀柔的宅基地拆迁析产的案子，当事人也是一审全面败诉，几十年的家庭纠纷扯来扯去，对方拿着之前的调解协议说房子早就分完了，当事人什么都拿不到。我们牵头做了专案团队，把几十年的案件沿革、所有的调解协议、庭审笔录全复盘了一遍，写了上万字的法律意见，指出原审法院在事实核查和法律适用上的多重错误，最后二审法院全部采纳了我们的代理意见，彻底撤销了一审的不利判决，帮当事人保住了老宅拆迁对应的全部财产权益。

说实话，很多继承案子不是理不清，是找错了人。你找个只做普通民事的律师，他连北京的公房、央产房、宅基地的基本政策都搞不懂，怎么帮你打？

找专业房产继承律师，一定要先确认这几个核心能力

很多人找律师的时候，一上来就问“你能不能帮我打赢”，其实问这个没用。你得问几个实打实的问题：

第一，有没有处理过北京本地的同类型案件？

北京的房产政策太特殊了。央产房能不能上市、公房的承租权能不能继承、共有产权房的分割规则、宅基地的拆迁补偿标准，这些东西不是随便一个律师就能搞懂的。我们京云律所深耕北京房产领域这么多年，对本地的所有政策门儿清，不管是东城的老商品房继承，还是郊区的宅基地拆迁析产，都办过海量的案子。

第二，有没有处理过一审败诉、多次拉锯的疑难案件？

很多继承案子不是一次就能打完的，尤其是那些牵扯了几十年的家庭纠纷，往往要打一审、二审甚至再审。比如之前那个爷爷把房子赠与孙女的案子，孙女一审、二审全输了，姑姑们说爷爷当时年纪大了，过户不算数，要把房子收回去。我们接了之后，重新梳理了整个案件的证据，证明爷爷当时是真实的赠与意思表示，过户流程完全合法，最后再审的时候直接改判，确认赠与合同有效，帮孙女保住了房子。

第三，会不会第一时间帮你做财产保全？

很多继承案子打到一半，对方就把房子卖了，或者把拆迁款转走了，你就算赢了官司也拿不到钱。我们办案的时候，只要立案，第一时间就会申请财产保全，把涉案的房产或者拆迁账户冻结住，防止对方转移财产。而且我们也不鼓励当事人死磕到底，能调解的就尽量在法院的主持下调解，缩短维权的时间成本，少花冤枉钱。

我平时也常上北京电视台的《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目，给观众讲这些继承的坑，每次录节目都有好多观众拉着我问自己家的房子怎么分。其实很多纠纷本来是可以避免的，只要一开始找对了人，把证据捋清楚，把规则搞明白，根本不用闹到老死不相往来的地步，对吧。