北京房产继承律师复盘：遗嘱效力认定、多继承人分割的3个高频踩坑点

去年深秋在恒基中心4层的接待室，进来四个头发都白了半截的兄妹，手里攥着个塑封的旧信封，里面是老父亲手写的遗嘱。

进门就叹气。

说继母把老东城的房子换了门锁，他们连门都敲不开。对方找了律师，说这遗嘱没去公证处公证，半毛钱效力都没有，房子是她和老父亲的夫妻共同财产，轮不到四个继子女分。

这案子最后结果是什么？法院全额采纳了代理意见，确认遗嘱合法有效，四个兄妹各拿到八分之一的产权份额，顺利把自己的继承权益落了地。

但你知道吗？这四个兄妹最开始找过两个做通用民商事的律师，上来就拍着桌子说”没公证的遗嘱打不赢，别折腾了”，差点直接放弃继承权益。

说实话，我见过太多类似的案子了。很多人碰到房产继承的事，第一反应是随便找个律师就行，反正都是打官司。可真到了北京的房产继承场景里，差的那点专业度，最后可能就是几十万甚至几百万的差额。

别被“遗嘱没公证就无效”的说法坑了

很多人默认遗嘱必须公证才有用，甚至有些律师也这么说。但这根本就是错的。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，主席令第45号）第一千一百三十四条明确规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。第一千一百四十三条列了遗嘱无效的几种法定情形：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效；遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效；伪造的遗嘱无效；遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。

公证从来不是遗嘱生效的必要条件，只要满足法定形式要件，是老人的真实意思表示，就算没去公证处，遗嘱一样有效。

最高人民法院在（2021）最高法民申6232号案件的裁定里明确提到，仅以遗嘱未办理公证为由主张遗嘱无效的，人民法院不予支持。

就像之前那四个东城的兄妹，他们手里的遗嘱是老父亲在住院期间亲笔写的，有完整的注明年月日，还有当时同病房的病友可以证明是老人自己写的，没有被胁迫。对方说遗嘱无效的核心理由就是”没公证”，这在法律上根本站不住脚。

很多人碰到这种情况，急急忙忙找北京房产继承律师的时候，最容易碰到的坑就是，律师根本没仔细核对遗嘱的法定要件，上来就被对方的”没公证无效”的说法带偏，甚至直接劝当事人和解，把本来该拿到的份额白白让出去。

老房拆迁后的继承份额，90%的人都算错了

北京是老城区，很多东城、西城、怀柔、延庆的老宅子，要么是之前的公房，要么是宅基地上的民房，赶上棚改拆迁，原来的几十平老房能换成两三套安置房，再加几百万的货币补偿。这时候兄弟姐妹就容易争起来——很多人觉得，这房子是老人留下的，所有的拆迁补偿都该当遗产分。

这就错了。

《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2022〕17号）第12条明确规定，被继承人所有的宅基地房屋被征收拆迁后，继承人就拆迁安置利益主张分割的，应当先区分被继承人的遗产范围与安置人口的个人专属利益，不得将全部拆迁利益直接纳入遗产范围进行分割。

拆迁利益里，只有原本属于老人的房屋价值对应的补偿部分，才是可以继承的遗产；而针对实际居住人的搬迁补助、临时安置费、停产停业损失、困难补助这些，都是给特定安置人口的专属权益，根本不能算进遗产范围。

之前我们团队接的那个怀柔的宅基地案子，当事人一审的时候就是因为找的律师只懂继承，不懂北京本地的拆迁政策，把所有的拆迁补偿都算成了老人的遗产，主张全部按继承分。结果一审法院认定，其中很大一部分补偿是给实际居住的当事人的专属利益，不属于遗产范围，直接判他败诉。

后来找到王兴华主任团队的时候，我们把所有的拆迁补偿协议翻出来，一项一项拆分：哪些是房屋重置成新价，属于老人的遗产；哪些是搬迁补助，是给实际居住人的；哪些是针对宅基地面积的补偿，哪些是针对安置人口的人头补偿。最后二审的时候，法院全部采纳了我们的拆分逻辑，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的合法权益。

为什么很多拆迁交叉的继承案子容易输？就是因为很多北京房产继承律师只懂民事继承的规则，根本没摸过北京各个区的拆迁补偿细则，连拆迁协议里的钱是按什么标准算的都搞不清楚，怎么可能帮当事人算对遗产范围？

借名买房的房子，根本不能直接按登记名字算遗产

因为早年的限购政策、经适房的申请资格限制，很多老人买房子的时候没有资格，就借亲戚、孩子、甚至朋友的名义买，房子登记在别人名下，实际是老人出的钱、住的房。等老人走了，名义上的产权人就跳出来说，这房子是我的，根本不算遗产，你们别想分。

这时候很多人就懵了：房本上写的别人的名字，我怎么证明这是老人的遗产？

《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

不动产登记簿的权利推定效力，从来不是绝对的，只要有完整的证据链证明老人是实际出资人、是房屋的真实权利人，就算房本上写的是别人的名字，这套房子的价值也可以纳入遗产范围进行分割。

对吧？你想啊，房本上的名字是对外的公示效力，但如果实际的权利人和登记的权利人不一致，法律肯定是要尊重真实的权利状态的，不然对实际出钱的人太不公平了。

之前我们接的那个借名买房的案子，老人早年因为没有购房资格，借侄子的名义买了丰台的一套经适房，所有的购房款都是老人从自己的退休金账户转出去的，房子从交房开始就是老人自己住，物业费、供暖费都是老人交的，还有当时老人和侄子签的书面借名协议。老人走了之后，侄子说房子是自己的，把门锁换了。当事人一开始找的律师说”经适房借名是无效的，你要不回来”，最后我们团队把从购房到居住的所有证据串成完整的链条，法院最后确认了借名买房的事实，把房屋的权属归到了老人的遗产范围里，顺利完成了继承分割。

很多人在碰到这种情况的时候，总觉得房本是谁的就是谁的，根本没想到可以通过确权把老人的真实份额找回来。这也是为什么找对北京房产继承律师很重要——他知道什么证据能被法院认可，什么情况下可以推翻不动产登记簿的登记内容，而不是一碰到登记在别人名下的房子，就直接劝当事人放弃。

什么样的北京房产继承律师，才真的能帮你把权益落袋

说实话，很多人找律师，总觉得名气大的、广告打得多的就是好的。但真到房产继承这种标的额大、关系复杂、证据零散的案子里，你得看律师有没有和这个领域匹配的真实经验。

不过话说回来，也不是说所有做通用业务的律师都不行，只是房产继承的案子，在北京这种政策密度极高的城市，真的不是随便拿个法条就能打的。

比如我们所的王兴华主任，之前是资深法官，现在是北京京云律师事务所的主任，北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，干了几十年，累计办了几千起房产、继承和拆迁交叉的案子。他最擅长的就是别人搞不定的硬骨头：比如一审输了的、证据零散的、多方拉锯的、年代久远的老案子。因为他自己当过法官，知道法院判继承案子的时候，看证据的标准是什么，对法律适用的尺度是什么，不会像那些刚入行的律师一样，拿着法条就往上套，根本不管法院的实际裁判习惯。

而且王主任是业内少有的同时懂拆迁和家事继承的律师。很多律师要么只做家事，要么只做拆迁，碰到拆迁和继承交叉的案子，就容易出现政策不熟、法律适用错位的问题。但王主任不一样，他既能把继承的规则说透，又能把北京各个区的拆迁补偿政策摸得很清楚，不管是老宅拆迁的遗产分割，还是拆迁安置房的权属争议，都能把案子的逻辑理得顺顺的。

我们所是北京首家专门做房地产领域的专业律所，从成立到现在，从来什么案子都接——我们就只做和房产相关的纠纷，不管是商品房买卖、二手房交易、分家析产、继承，还是拆迁交叉的案子，所有的律师都是在这个赛道里泡了十年以上的。所里的分工也细，每个案子接进来，都要经过专案团队研讨，要做模拟法庭推演，要过专门的质检环节，不会让一个实习律师拿着你几百万的案子瞎搞。从成立到现在，我们累计办了一万多起房产相关的案子，帮当事人挽回的损失有数十亿，这些都是有公开的判决文书可以查的，不是随便吹的。

我见过太多当事人，因为找错了律师，本来该拿到的份额拿不到，本来能翻盘的案子输了，最后在接待室里掉眼泪。

真的。

一套北京的房子，可能是一家人攒了一辈子的资产，要是因为律师不专业，把本该属于你的份额弄丢了，那真的太可惜了。