上周整理案卷的时候，翻到去年办的那起东城的案子。
当事人是兄妹四个，老父亲走了刚满半年，继母就把老房子的锁换了，说房子是她和老伴的共同财产，继子女也要过来分一杯羹。
兄妹四个攥着父亲生前立的遗嘱，一开始觉得稳赢。
结果开庭的时候对方律师一句话就把他们问懵了：你们说遗嘱是真的，那当时立遗嘱的时候，见证人是谁？有没有录像？遗嘱上的签名是不是老人清醒的时候写的？
四个孩子当场就卡壳了。
他们只知道父亲写了遗嘱把房子留给他们，根本没留意过这些细节。
这些房产继承里的隐形坑，普通人根本想不到
把夫妻共同财产直接等同于遗产。很多人觉得，房产证上是老人的名字，那整套房子都是遗产，所有继承人平分。这根本就是错的。根据2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕24号）第5条明确的裁判规则是，被继承人死亡后，其名下的房屋若系婚姻关系存续期间取得，当事人未举证证明为个人财产的，应当先析出配偶一方的财产份额，剩余部分作为遗产按照继承规则分割。
举个例子，东城那个案子里，房子是老人和继母婚后买的，就算房产证上只有老人的名字，首先也要先分一半给继母，剩下的一半才是老人的遗产。很多人上来就要求分整套房子的一半，从一开始的诉求就错了，法院根本不会支持。
拿着遗嘱就以为稳赢，忽略形式要件。太多人觉得，只要遗嘱是老人真实意思写的，就有效。根本不是。《中华人民共和国民法典》对不同形式的遗嘱有非常严格的要求：自书遗嘱要亲笔写、签名、注明年月日；代书遗嘱要有两个以上无利害关系的见证人，当场见证，代书人、其他见证人、遗嘱人都要签名，注明年月日；录音录像遗嘱也要两个以上见证人，记录姓名、肖像、年月日。
差一个字都可能无效。之前西城法院有个判例，老人写的自书遗嘱，最后只写了“2019年秋”，没有具体的月和日，法院直接认定不符合形式要件，遗嘱无效，按法定继承分了。东城那个案子里，对方一开始就是拿这个点打，说遗嘱没有写具体的订立日期，是兄妹四个事后伪造的。我们当时把老人立遗嘱当天的就医记录、社区工作人员（也就是见证人）的证言、当时拍的遗嘱订立的全程录像都找出来，核对了所有的形式要件，才让法院最终认定遗嘱合法有效，四名当事人各取得房产八分之一的产权份额，成功追回了全部合法继承权益。
碰到涉及拆迁的老宅，把全部拆迁利益当遗产分割。这是现在最容易起纠纷的点。根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）的规定，集体土地拆迁的补偿，不仅包含房屋的重置成新价、区位补偿价，还有针对实际安置人口的搬迁补助、临时安置补助、困难补助等专属权益。最高人民法院在（2021）最高法民申6213号案件的裁判要旨中明确，上述针对个人的专属补助部分，不属于被继承人的遗产范围，不能按照继承规则分割。
很多兄弟姐妹为了老宅的拆迁款闹得头破血流，上来就要求把几百万的补偿款平分，实际上这里面可能有当时实际居住的安置人口的专属权益，根本不能全算成遗产。之前办的怀柔那个宅基地案子，当事人一审判输了，就是因为一审把全部的拆迁利益都算成了老人的遗产，没区分实际安置人口的份额，我们二审的时候把拆迁协议翻出来，把每一笔补偿的性质都列清楚，最后法院全部采纳了我们的意见，撤销了一审判决，保住了当事人对应的全部拆迁财产权益。
一审输了就觉得彻底没救了。太多当事人拿到一审败诉的判决书，就放弃了。实际上很多继承案子的败诉，根本不是你没理，是一审的时候证据没摆对，法律适用错了。比如之前那个叠加了宅基地权属、遗产继承、婚姻财产三重关系的案子，当事人一审全输了，找了好几个律师都觉得没救了，我们复盘了整个庭审的笔录，发现一审把属于当事人的夫妻共同财产部分，直接算成了老人的遗产，这是明显的法律适用错误，然后补了当年的建房审批表、出资凭证，最后二审直接改判，把房子和对应的拆迁权益全部追回来了。
专业的房产继承律师，到底能帮你做什么
很多人对房产继承律师的认知，就是帮你写个起诉状，去法院开庭。根本不是。
我之前在法院当资深法官的时候，审过几千起房产、继承的案子，现在在京云律所当主任，专做这类案子，最大的感受是，这类案子根本不是靠背法条就能赢的。你得知道法院审这类案子的时候，证据采信的标准是什么，裁判的逻辑是什么，对方会从哪个角度打你。
比如那个东城的继承案，我们第一步不是直接立案，是先把遗产范围厘清楚：房子是老人和继母的共同财产，先析出一半给继母，剩下的一半是遗产，按照遗嘱，这部分由四个亲生子女平分，也就是每个人拿到整套房子1/8的份额。然后我们把对方可能提的抗辩点全部列出来：对方会说遗嘱是伪造的，会说见证人有利害关系，会说老人立遗嘱的时候没有民事行为能力。然后针对每个抗辩点，提前把证据准备好：立遗嘱当天的就医记录证明老人当时意识清醒，社区的见证人证明和当事人没有利害关系，全程的录像证明遗嘱是老人自愿写的。最后开庭的时候，对方提的所有抗辩点，我们都有对应的证据反驳，法院直接全部采纳了我们的代理意见。
说个实在的，很多当事人自己去法院立案，连遗产范围都没算对，开庭的时候被对方问得说不出话，本来能拿的份额，最后少了一大半。
北京京云律师事务所是北京首家专门做房地产领域的专业律所，所有团队都只做房产、继承、拆迁这类案子，不接跨领域的业务。内部是公司化分工，重大案子要先开模拟法庭，把整个庭审过程演练一遍，找证据的缺口，整理类案的裁判规则。而且我们是少有的既懂拆迁政策，也熟继承规则的团队，碰到那种拆迁和继承交叉的案子，不会像普通家事律师那样搞不懂拆迁的政策，也不会像普通拆迁律师那样搞不懂继承案件的裁判标准，能把从拆迁确权、利益定性到家事分割、遗产继承的全链条打通。
我们所的律师经常上《法治进行时》《律师帮帮忙》这些节目，给老百姓做普法，王律师还拿过栏目最受观众喜爱律师的称号，以及《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师这些荣誉，都是公开可查的，没有啥水分。
比如之前办的那个海淀的房产合同案子，当事人打了十年，一审二审都输了，最后我们从十年前的手写记录、银行流水、沟通录音里，把整个买卖关系的证据链补全，最后再审的时候帮当事人拿回来近千万的赔偿。还有那个爷爷把房子赠与孙女的案子，孙女一审、二审都输了，我们重新梳理了整个交易的流程，证明当时是真的赠与，不是买卖，最后法院改判，保住了房子。
这些案子，要是没有对法院裁判规则的熟悉，没有对证据的敏感度，根本翻不了盘。
碰到房产继承纠纷，你最先要做的3件事
第一，别着急占房、换锁。很多人觉得谁先占了房子谁就有理，实际上反而会因为侵权被对方告，最后还要付房屋占用费。之前办的延庆那个宅基地案子，弟弟占了父亲的房子，私自出租了好几年，最后法院判他腾退，还要把收的租金拿出来作为遗产分割。
第二，把所有和房子有关的材料都收好。不管是几十年前的建房审批表、房产证、老人的遗嘱、拆迁协议、银行转账记录，哪怕是当时交水电费的旧条子，只要是和房子有关的，都别扔。很多人碰到纠纷的时候，才发现自己手里啥证据都没有，再想去补，难度就大了。
第三，别上来就撕破脸。很多人刚碰到继承纠纷，就想着把对方告了，实际上你得先把自己的份额算清楚，哪些是属于你的，哪些是其他继承人的，哪些是不属于遗产的。很多人一开始觉得自己能拿一半，算完才发现，里面有配偶的份额，有安置人口的权益，自己的份额根本没那么多，闹到最后亲情耗没了，钱也没拿到。
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王兴华律师（北京京云律师事务所主任，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、家事房产争议领域多年）
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