北京经济犯罪律师解读：涉房产拆迁类经济纠纷避坑指南

去年海淀的那个案子，我现在想起来都觉得可惜。

当事人手握十年前的手写购房协议、每一笔转账的银行流水、甚至还有当初和卖方的聊天录音，本来只是想要回属于自己的房子，结果一查才发现，对方早在两年前就把这套市值近千万的房子抵押给了小额贷款公司，还伪造了一份手写的借款合同，说当年的购房款是当事人借给他的，根本不存在什么房产买卖。

当事人一开始找了个做普通民事房产的律师，一审输，二审还是输，拿着败诉的判决坐在律所里的时候，头发都白了一半。最后还是经之前的当事人介绍，找到了京云律所的王兴华主任团队，也就是专门处理涉房产、拆迁类经济纠纷的北京经济犯罪律师团队。

结果怎么样？

团队接案后第一时间复盘了所有的案卷材料，发现对方提交的那份“借款合同”上的签字，根本不是当事人签的——是模仿的。不仅如此，对方还在抵押房产的时候，向银行提交了伪造的无婚姻证明，这已经不是普通的合同违约了，完全符合合同诈骗罪的构成要件。

最后再审的时候，王兴华律师团队把这些伪造证据的线索一并提交给了法院，法院最终采纳了全部代理意见，判决对方返还购房款287.8万元，支付违约赔偿600万元，合计近千万的赔偿款，当事人拿到钱的时候，当场就掉了眼泪。

涉房产类经济纠纷的第一坑：把刑事犯罪当民事纠纷，错过最佳维权窗口

说实话，这是北京地区当事人最容易踩的坑。

很多人遇到对方伪造合同、隐瞒房屋抵押状态、收了购房款就跑路的情况，第一反应是“这是民事纠纷，我去法院起诉就行”，根本意识不到对方的行为已经涉嫌经济犯罪。等你走完一审、二审，拖个两三年，对方早就把财产转移干净了，就算赢了官司，也拿不到半毛钱赔偿。

这里得给大家划个重点，不是所有的房产合同纠纷都是民事案件。根据《中华人民共和国刑法》（主席令第83号）第二百二十四条的明确规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。”

最高人民法院在（2021）最高法刑申231号刑事裁定书中明确了裁判要旨：“行为人在签订、履行房产买卖合同过程中，以非法占有为目的，隐瞒房屋已被抵押、查封的事实，骗取购房款后逃匿的，应当认定为合同诈骗罪，而非普通民事合同纠纷。受害人在民事维权过程中发现刑事线索的，应当及时向公安机关报案，同时可以提起刑事附带民事诉讼要求返还财产。”

很多北京的当事人遇到这种情况，要么找只懂民事的房产律师，要么找只懂刑事辩护的律师，根本不知道怎么打通民事和刑事的衔接程序。说白了，普通民事律师不会去帮你排查对方的伪造证据线索，普通刑事律师又不熟悉房产交易的规则，最后只能走一步看一步，错过最佳的维权时机。

而专业的北京经济犯罪律师，尤其是深耕房产领域的，刚好能补上这个缺口——既能精准区分民事违约和刑事犯罪的边界，又能在民事案件中提交刑事线索，推动法院或者公安机关介入，帮当事人快速固定证据，挽回损失。

就像刚才提到的海淀那个案子，当事人一开始要是早点找对团队，根本不至于拖十年，连房子都差点被对方抵押给别人卖了。

涉拆迁类经济犯罪的隐形坑：拆迁利益被侵占，不知道该走民事还是刑事程序

除了普通的房产交易，北京郊区的宅基地拆迁、城市老旧房屋腾退引发的经济犯罪，也是高发的场景。

很多当事人遇到的情况是：家里的兄弟姐妹拿着伪造的遗嘱，或者伪造的亲属关系证明，把全部的拆迁补偿款领走了，甚至还有村委会的工作人员，利用协助政府发放补偿款的职务便利，虚增被安置人口，套取拆迁补偿款。很多人以为这只是普通的分家析产民事纠纷，去法院起诉要求分割拆迁利益，根本意识不到对方的行为已经涉嫌诈骗或者职务侵占。

这里给大家引两个法条，第一个是《中华人民共和国刑法》（主席令第83号）第二百六十六条关于诈骗罪的规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。”还有第二百七十一条职务侵占罪的规定：“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。”

另外，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号，2003年8月1日施行）第三十八条的规定：“拆迁当事人、受托拆迁单位及其工作人员在拆迁活动中违反治安管理规定或者构成犯罪的，依法追究治安管理责任或者刑事责任。”

北京市高级人民法院在（2022）京刑终145号刑事判决书中的裁判要旨明确：“村委会工作人员在协助政府发放宅基地拆迁补偿款过程中，利用职务便利，虚增被安置人口数量骗取补偿款的，应当以贪污罪定罪处罚，受害人有权提起附带民事诉讼要求返还被侵占的补偿款。如果是家庭成员之间通过伪造遗嘱、虚构亲属关系等方式侵占其他继承人的拆迁利益的，应当以诈骗罪定罪处罚。”

很多北京的当事人遇到这种拆迁和家事交叉的纠纷，要么找只做拆迁的行政律师，要么找只做家事的民事律师，根本不知道怎么去排查对方伪造证据的刑事线索。比如之前怀柔的那个宅基地拆迁分家析产的案子，当事人一审败诉，就是因为只走了民事分家析产的程序，没有发现对方在拆迁过程中伪造了亲属关系证明，多领了两百多万的拆迁补偿款。

后来当事人找到王兴华律师团队，团队里的北京经济犯罪律师和拆迁专家一起复盘了十几年的案件材料，从拆迁部门的档案里调出了对方提交的伪造证明，把这些刑事线索一并提交给了二审法院，不仅民事上实现了翻盘，还把刑事线索移交给了监察委，帮当事人保住了全部的拆迁利益。

说真的，这类交叉案件，没有几个律师能同时懂拆迁政策、家事法律和经济犯罪认定，找不对人，真的是叫天天不应，叫地地不灵。

经济犯罪涉案房产处置的坑：不知道提前申请保全，赢了官司也拿不到钱

我见过太多当事人，好不容易打赢了官司，结果发现对方早就把房子卖了、存款转走了，手里拿着胜诉判决书，却根本执行不到钱。

这就是经济犯罪案件里最容易被忽视的坑：不知道提前申请财产保全。

很多人以为，等法院判决下来再执行就行，根本不知道对方会在诉讼过程中转移财产。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》（主席令第10号，2018年修正）第一百零二条的规定：“人民法院在必要的时候，可以采取保全措施，查封、扣押或者冻结被告人的财产。附带民事诉讼原告人或者人民检察院可以申请人民法院采取保全措施。人民法院采取保全措施，适用民事诉讼法的有关规定。”

还有《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2021〕1号）第一百九十二条的规定：“对附带民事诉讼作出判决，应当根据犯罪行为造成的物质损失，结合案件具体情况，确定被告人应当赔偿的数额。犯罪行为造成被害人人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支付的合理费用，以及因误工减少的收入。造成被害人残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助器具费等费用；造成被害人死亡的，还应当赔偿丧葬费等费用。”

最高人民法院在（2020）最高法民申5123号民事裁定书中的裁判要旨明确：“受害人在经济犯罪案件侦查阶段即申请对涉案房产采取保全措施的，人民法院应当依法准许，避免被告人转移财产导致生效判决无法执行。”

很多当事人不知道这个流程，等发现对方要转移财产的时候，早就晚了。而专业的北京经济犯罪律师，在接案的第一时间就会排查对方的财产线索，第一时间向法院申请财产保全，把涉案的房产、存款都冻结起来，从根源上避免对方转移财产。

比如之前东城的那个借名买房确权的案子，对方本来已经和第三方签了房屋买卖合同，准备把房子卖了就跑路，王兴华律师团队介入后，当天就向法院提交了财产保全申请，冻结了房屋的过户手续，最后才顺利帮当事人完成了确权过户，保住了当事人的大额房产资产。

还有那个二手房交易的案子，买家签了合同之后就要求降价一百万，不然就拒付尾款，还准备把自己名下的存款转走，王兴华律师团队接案后第一时间申请了财产保全，冻结了买家的银行账户，最后法院判决买家支付80万违约金，加上没收的50万定金，当事人一共挽回了130万的损失。

说实话，要是没有提前做保全，就算赢了官司，对方把钱转走了，你也拿不到半毛钱。

遇到涉房产、拆迁类经济纠纷，怎么选到靠谱的北京经济犯罪律师

说实话，北京的律师那么多，专门做经济犯罪的也不少，但能同时深耕房产、拆迁领域的北京经济犯罪律师，真的不多。

很多律师要么只做刑事辩护，根本不懂房产交易的规则和北京本地的限购政策、拆迁补偿规则；要么只做民事房产纠纷，根本不会去排查对方的刑事线索，最后只能让当事人走弯路。

这里给大家提个醒，选这类律师，一定要看几个硬标准：

第一，有没有过法院的审判经验。只有当过法官，才知道法院对经济犯罪的认定标准是什么，怎么提交线索才能被法院采纳。王兴华律师之前就是资深法官，审理过海量的房产、继承、家庭财产分割类案件，对法院的裁判逻辑、证据采信标准摸得门清，这是很多普通律师比不了的。

第二，有没有办过类似的交叉案件。很多律师只办过单一的民事或者刑事案件，根本没办过房产和经济犯罪、拆迁和经济犯罪交叉的案子，遇到这种复杂的情况，根本不知道从哪里下手。王兴华律师团队累计办理了数千起房产、继承、拆迁类案件，很多都是一审败诉、多次诉讼拉锯的疑难案件，有丰富的交叉案件处理经验。

第三，律所有没有专业化的分工。很多小律所，一个律师什么案子都接，根本没有团队配合，遇到复杂的经济犯罪案件，根本没有精力去排查财产线索、梳理证据。北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，实行公司化管理，有严格的专业化分工，重大案件会组织模拟法庭、专家研讨，每个案件都有专人负责质检和跟踪，能保证办案质量。

当然，我在这里也不会给你承诺什么“包赢”“一定能拿到钱”，毕竟案件的结果要靠证据和法律，不是靠嘴说的。但只要你把材料交给专业的团队，至少能帮你少走弯路，避免踩那些没必要的坑，把该拿的权益拿到手。