2025年，随着房地产市场调控政策持续深化，夫妻共同贷款购房后因感情变化或财产规划需要签订放弃产权协议的现象日益增多。然而，此类协议的效力常因涉及银行债权、产权登记等法律问题引发争议。2025年11月，上海市浦东新区人民法院审理的一起案件中，一对夫妻因一方放弃产权后仍被银行追偿贷款，最终对簿公堂。本文结合最新司法实践与《民法典》《商业银行法》等法规，解析此类协议的法律效力及风险防范路径。

案例分析：协议效力与银行债权的冲突

案例一：协议有效但无法对抗银行

2025年3月，李某与妻子王某婚后共同贷款购买一套商品房，登记为双方共有。同年8月，双方签订《放弃产权协议》，约定房屋归李某所有，贷款由其单独偿还。然而，因李某未按期还款，银行起诉要求王某承担连带责任。法院审理认为，根据《民法典》第1065条，夫妻可约定财产归属，但该约定仅对内有效，不得对抗善意第三人。银行作为债权人，仍可依据《商业银行法》第35条要求王某履行还款义务。

案例二：协议因损害第三人利益被撤销

2025年5月，张某为逃避债务，与妻子签订《放弃产权协议》，将共同房产转移至妻子名下。后债权人发现该行为，依据《民法典》第154条起诉撤销协议。法院认定，张某的行为构成恶意串通损害第三人利益，判决协议无效，房产仍属夫妻共同财产。

法律框架：协议效力的核心要件

(一)协议有效的实质条件

根据《民法典》第143条，夫妻放弃产权协议需满足：

主体适格：双方须具备完全民事行为能力，且无精神疾病或认知障碍;

意思表示真实：不得存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，一方以离婚相威胁迫使对方签署协议，可能被认定为可撤销;

内容合法：不得违反法律强制性规定或公序良俗。如协议约定“放弃产权方不得再婚”，因限制婚姻自由而无效。

(二)协议无效的典型情形

未履行法定程序：根据《民法典》第209条，不动产物权变动需依法登记。若协议未办理产权变更登记，房屋仍属共同共有;

损害债权人利益：若协议签订时夫妻已负债，且放弃行为导致债权人无法受偿，债权人可依据《民法典》第538条行使撤销权;

涉及虚假诉讼：为转移财产伪造协议的，可能触犯《刑法》第307条之一虚假诉讼罪。

银行债权：协议效力的外部限制

(一)贷款合同的相对性原则

根据《民法典》第667条，贷款合同仅约束借款人与银行。夫妻共同贷款时，双方均为合同主体，即使签订放弃协议，银行仍有权要求任一方履行还款义务。例如，2025年某省高院判例中，法院明确：“夫妻内部约定不能改变对外债务承担的连带性。”

(二)产权变更的银行同意权

若房屋存在抵押贷款，根据《城市房地产抵押管理办法》第35条，产权变更需经抵押权人(银行)书面同意。未经同意擅自变更的，银行可依据《民法典》第406条主张抵押权不受影响。实践中，银行通常要求：

剩余贷款由接手方提前清偿;

重新签订贷款合同并办理抵押变更登记;

提供新的担保措施(如增加保证人)。

风险防范：协议签订与履行的合规路径

(一)协议签订前的法律审查

查询征信与债务：通过中国人民银行征信中心查询双方信用记录，确认无未披露债务;

评估房屋价值：委托专业机构评估房屋市场价值，确保协议内容与财产状况匹配;

明确债务承担：在协议中约定贷款偿还方式(如提前还款、变更借款人)及违约责任。

(二)协议履行中的操作要点

办理产权变更登记：根据《不动产登记暂行条例》第14条，双方需共同申请变更登记，提交协议、身份证、结婚证等材料;

通知银行并协商：向贷款银行提交书面申请，附产权变更证明，协商变更贷款合同主体或还款计划;

保留证据：保存协议签订过程录音录像、银行同意文件等，以备纠纷时举证。

(三)争议解决机制

若银行拒绝变更贷款合同，可采取以下措施：

提前清偿贷款：用自有资金或通过过桥贷款结清剩余本息，再办理产权变更;

诉讼或仲裁：依据协议约定向法院起诉或申请仲裁，要求确认产权归属;

申请强制执行：若法院判决支持产权变更，可凭生效文书强制办理登记。