在南京，房屋拆迁涉及被拆迁人的重大财产权益，需严格依据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市集体土地征收补偿安置办法》(宁政规字〔2022〕4号)等法规操作。本文从法律程序、安置方式、维权路径三个维度，结合2025年最新案例，解析如何通过合法手段争取合理安置。

一、法律程序：拆迁安置的“五步走”

1. 征收决定与公告：信息公开与异议权

根据《南京市集体土地征收补偿安置办法》，区人民政府作出房屋征收决定后，需在10日内公告，载明征收范围、补偿方案、行政复议及诉讼权利。例如，2025年江宁区华商路以北、将军大道以东地块项目征收公告中，明确标注了被征收房屋门牌号清单及签约期限。若被拆迁人认为征收决定违法，可在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。

2. 评估机构选定：独立性与复核机制

评估机构由被拆迁人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。例如，秦淮区某项目因被拆迁人对评估结果有异议，经复核后，评估机构将某住宅房屋单价从6.8万元/平方米调整至7.0万元/平方米。

3. 补偿协议签订：内容审查与风险防范

协议需明确补偿方式、金额、支付时间、搬迁期限、违约责任等核心条款。例如，玄武区某被拆迁人因协议未约定逾期交房违约金，导致开发商延迟交付安置房时无法主张赔偿。律师建议，协议中应增加“逾期支付补偿款按日万分之五支付违约金”等条款。

4. 安置房交付：质量验收与产权登记

安置房需符合“就近地段、同等面积、合理户型”原则，并经质量验收合格。例如，建邺区某项目安置房交付后，因墙体开裂、管道漏水等问题，30%住户反映质量隐患，开发商需限期整改并支付违约金。

5. 强制执行程序：司法审查与救济

若被拆迁人逾期未搬迁，征收部门可申请法院强制执行，但法院需审查征收决定合法性、补偿安置到位情况。例如，雨花台区某项目因补偿款未足额专户存储，法院裁定不予执行。

二、安置方式：货币补偿与产权调换的选择策略

1. 货币补偿：市场评估价与补贴系数

货币补偿金额=被征收房屋市场评估价×(1+价格补贴系数)+套型面积补贴。例如，鼓楼区某旧式里弄房屋，市场评估价为7.2万元/平方米，价格补贴系数为30%，套型面积补贴为15平方米，最终补偿金额为7.2×1.3×建筑面积+15×7.2.

2. 产权调换：房源选择与差价结算

安置房需符合“就近地段、同等面积、合理户型”原则。例如，栖霞区某项目提供现房与期房两种选择，现房位于原征收地块500米内，期房交房时间为2年后，但给予每平方米2000元的优惠。若安置房面积大于被征收房屋，需按市场价结算差价;小于的，由征收部门补偿差价。

3. 房票安置：激活市场与去库存双赢

被拆迁人可选择房票安置，在全市范围内购买商品房，并享受最高10%的购房奖励。例如，秦淮区某项目被拆迁人持房票购买本区商品房，除房价9折优惠外，另获5%奖励，实际购房成本降低15%。

三、维权路径：从证据收集到法律救济

1. 证据收集：五大核心材料

(1)权属证明：房产证、公房租赁凭证;

(2)评估资料：评估报告、现场勘查记录;

(3)沟通记录：与征收部门的谈话录音、书面函件;

(4)程序文件：征收公告、补偿方案、评估机构选定通知;

(5)损失证明：停产停业损失、装修费用发票。

例如，江宁区某商户因未保留近三年纳税记录，导致停产停业损失补偿从50万元降至30万元。

2. 行政复议与诉讼：时效与管辖

对补偿决定不服的，可在60日内向市政府或市房管局申请复议，或在6个月内向房屋所在地基层法院起诉。例如，浦口区某被拆迁人因超过诉讼时效，法院裁定驳回起诉。

3. 协商谈判：策略与底线

(1)摸清对方底线：通过信息公开申请获取征收项目预算、安置房源清单;

(2)组建谈判团队：联合其他被拆迁人，委托律师或专业顾问参与;

(3)设定心理价位：参考周边市场价、评估报告，预留10%-15%的谈判空间。

例如，六合区某项目12户被拆迁人通过联合谈判，将安置房交付时间从3年缩短至2年，并争取到每户5万元的搬迁奖励。